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Breiholdt Voscherau
Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
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Vollmacht (PDF)



Vorsicht bei der Verwendung von Quotenklauseln!
BGH kippt bisherige Rechtsprechung


Eine brandaktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.10.2006 (Az. VIII ZR 52/06) gibt Veranlassung die Verwender von sog. Abgeltungsklauseln zu warnen. Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH einen klaren Rückzieher in Bezug auf die von ihm bislang für wirksam erachteten Quotenklauseln gemacht, was bedeutet, das selbst diejenigen Quotenklauseln, die bislang vom BGH für wirksam erachtet wurden, nunmehr nicht mehr den Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung genügen. Insoweit ist jeder Vermieter und/oder Verwalter aufgefordert, die von ihm zur Zeit verwendeten Mietverträge zu überprüfen und ggf. die entsprechende Quotenklausel komplett zu streichen oder diese der neuesten Rechsprechung (erneut) anzupassen.

Sachverhalt:

In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall hat der Mieter am Ende der ca. zweijährigen Mietzeit Rückzahlung der Kaution verlangt, die zwischenzeitlich seitens des Vermieters mit zeitanteiligen Renovierungskosten verrechnet worden war. Im Mietvertrag hatten die Parteien folgende formularvertragliche Abgeltungsklausel vereinbart:

"Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten Schönheitsrepa-raturen nachkommen (hier erfolgt jetzt eine prozentuale Aufsplittung der Kosten nach Nutzungsdauer) Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter. Berechnungsgrund-lage für die Ansprüche nach der obigen Tabelle soll ein bei einer Fachfirma im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung einzuholender Kostenvoranschlag sein, der allerdings keine verbindliche Bedeutung haben soll. Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsrepara-turen selbst durchführt. Ansprüche wegen Sachbeschädigungen bleiben unberührt und können neben der obigen Regel geltend gemacht werden."

Das Amtsgericht und das Landgericht Mannheim hatten der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im wesentlichen stattgegeben (LG Mannheim vom 08.02.2006, Az. 4 S 52/05). Das Landgericht Mannheim hatte die Revision zum BGH zugelassen.

Entscheidung:

In seiner Entscheidung stützt sich jetzt der BGH auf seine jüngste Rechtsprechung zu den "starren Fristen" entsprechend dem Urteil vom 23.06.2004 (Az. VIII ZR 361/03). Danach gilt, dass, wenn in Mietverträgen eine Verpflichtung des Wohnraummieters enthalten ist, innerhalb bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen, diese Regelung unwirksam ist, weil sie den Mieter gemäß der Regelung des § 307 BGB (Transparenzgebot) unangemessen benachteiligt.

Diesen Grundsatz hat der BGH nunmehr - erstmalig - auch auf in Mietverträgen vereinbarte Abgeltungsklauseln übertragen, dies jedenfalls für den Fall, dass eine solche Klausel eine Kostenbeteiligung des Mieters auf der Grundlage "starrer Fristen" und Prozentsätzen vorsieht. Dem Mieter müsse auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, das infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot, das sich die Möglichkeit des Einwands bereits aus dem Wortlaut der Klausel ergibt.

Fazit:

Mit dieser neuen Entscheidung setzt sich der BGH ausdrücklich in Widerspruch zu seiner bisherigen Rechtsprechung zu der gleichen Rechtsfrage, wonach Quotenklauseln unabhängig von starren Fristen wirksam waren. Die Karlruher Richter betonen ausdrücklich, das sie an ihrer bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalten. Die neue Entscheidung muss deshalb jetzt zwangsläufig in der Immobilienbranche zu erheblichen Problemen und Irritationen führen, konnte man doch davon ausgehen, dass sich die Immobilienwirtschaft auf die bisherige Rechsprechung verlassen durfte. So sind Formularmietverträge an dieser (früheren) Rechtsprechung ausgerichtet worden mit Klauseln, die jetzt rechtsunwirksam sind, allerdings nicht in Hamburg.

Was ist also zu tun?
Jedem Vermieter und/oder Verwalter ist dringend anzuraten, die zur Zeit verwendeten Quotenklauseln zu überprüfen und - soweit diese unwirksam sein sollten - zu versuchen, im Wege der (Nachtrags-)Vereinbarung mit dem Mieter eine neue vertraglich wirksame Regelung herbeizuführen. Welche Quotenklausel kann heute (noch) für wirksam erachtet werden? Allenfalls wohl noch die Abgeltungsklausel, die einer Entscheidung des BGH aus diesem Jahr (Urteil vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05) zugrunde lag. Sie lautet:

"Weist der Mieter nach, das die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen .durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind."

Diese Regelung dürfte den Anforderungen des BGH genügen, vorausgesetzt, dass auch die Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung rechtswirksam ist, insbesondere also keine starren Fristen geregelt sind. Auch der Vorschlag des Vorsitzenden Richters des Amtsgerichts Blankenese, Herrn Dr. Olaf Riecke, (ZMR 2005, S. 520) dürfte eine Möglichkeit für die Vermieter/Verwalter darstellen. Danach könnte die (unwirksame) Quotenklausel durch eine ergänzende Klausel "geheilt" werden, wie z.B.:

"Lässt in (besonderen) Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der .vereinbarten (Vornahme-)Fristen zu, so ist die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu verringern."

Da nicht ausgeschlossen werden kann, das der Bundesgerichtshof auch wegen der heute noch zulässig erscheinenden Abgeltungsklauseln seine "Rechtsprechung von gestern" korrigiert, ist allen vorsichtigen Vermietern und Verwaltern anzuraten, derartige Quotenklauseln in Mietverträgen nicht mehr zu verwenden. Der Grundeigentümerverband Hamburg hatte bezüglich der Verwendung solcher Klauseln den "richtigen Riecher": Regelungen dieser Art finden sich im Hamburger Mietvertrag für Wohnraum nicht.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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