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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)



Verwirkung des Anspruchs auf Sondernutzung


Nach einer Entscheidung des OLG Celle (Beschluss vom 22.08.2006; AZ 4 W 101/06) muss sich ein Wohnungseigentümer, dem die Teilungserklärung eine Sondernutzung an einer Teilfläche einräumt, auf der nun PKW-Stellplätze für die Gemeinschaft errichtet sind, die Verwirkung des Anspruchs auf Umgestaltung der Fläche nach Maßgabe der Teilungserklärung entgegenhalten lassen, wenn der Voreigentümer die abweichende Nutzung über einen langen Zeitraum widerspruchslos hingenommen hat. Dies gilt insbesondere, wenn der Eigentümer einen Beschluss unterzeichnet hat, nach welchem die PKW-Stellplätze sich auf der ihm zustehenden Teilfläche befinden. Darin liegt eine ausdrückliche Billigung des von der Teilungserklärung abweichenden Zustandes.

Sachverhalt

In der Teilungseklärung einer Eigentümergemeinschaft vom Mai 1990 werden den Erdgeschosswohnungen Nr. 1 und 2 Sondernutzungsrechte (Terrasse und Garten) eingeräumt. Die Errichtung der PKW-Stellplätze war nach der Teilungserklärung auf der Gemeinschaftsfläche vorgesehen. In der Frühphase der Gemeinschaft wurden die Stellplätze auf der Sondernutzungsfläche der Wohnung Nr. 2 angelegt. Der veränderte Zustand hinsichtlich der Lage der Stellplätze wurde 1997 durch schriftlichen "Beschluss der Eigentümer" genehmigt. Diesen Beschluss unterschrieb nicht die Eigentümerin, sondern ihr Ehemann. Eine Grundbucheintragung erfolgte nicht.

Im September 1999 wurde die Wohnung verkauft. Auf Wohnungseigentümerverhandlungen in den Jahren 2000 und 2001 wurden Veränderungen an den auf der Sondernutzungsfläche vorhandenen Einstellplätzen mit Zustimmung der neuen Eigentümerin beschlossen. Die neue Eigentümerin verlangte 2005 von der Gemeinschaft die PKW-Stellflächen entsprechend der Teilungserklärung von ihrer Sondernutzungsfläche weg auf die Gemeinschaftsflächen zu verlegen.

Entscheidung

Das OLG Celle weist den Antrag zurück. Zwar widerspreche die Nutzung des Sondernutzungsbereichs als Stellplätze der Teilungserklärung. Der Anspruch der Antragstellerin auf Umgestaltung der Sondernutzungsfläche entsprechend der Teilungserklärung Garten/Terrasse sei jedoch verwirkt. Zutreffend sei zwar, dass im Grundbuch für eine abweichende Nutzung der Sondernutzungsflächen keine Eintragung erfolgt sei.

Vorliegend könne die jetzige Wohnungseigentümerin aber einen Anspruch gem. §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB gegenüber der Gemeinschaft nicht mehr geltend machen. Der Anspruch sei vielmehr bereits für ihre Rechtsvorgängerin und Verkäuferin verwirkt gewesen, sie als Sonderrechtsnachfolgerin sei hieran gebunden, auch wenn die veränderte Nutzung aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sei.

Bereits als die jetzige Eigentümerin und Antragstellerin 1999 die Wohnung kaufte, war nach Auffassung des Gerichtes der Anspruch verwirkt. Die Voreigentümerin hatte die ihr bekannte von der Teilungserklärung abweichende Nutzung über einen längeren Zeitraum widerspruchslos hingenommen. Selbst wenn die bloße Hinnahme des von der Teilungserklärung abweichenden Zustandes über einen Zeitraum von mehreren Jahren bis zum Weiterverkauf der Wohnung im Jahr 1999 nicht ausreichen möge, um das Umstandsmoment der Verwirkung zu begründen, soll aber nach Auffassung der Celler Richter der "Beschluss der Wohnungseigentümer", der im Jahr 1997 von dem Ehemann der Voreigentümerin unterschrieben worden war, einen Vertrauensschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft dahingehend begründet haben, dass die Voreigentümerin die Nutzungsänderung ihrer Sondernutzungsfläche nicht mehr beanstanden würde. Die anderen Wohnungseigentümer hätten sich damit bereits Ende 1997 darauf einrichten können, dass der vorhandene Zustand von der Voreigentümerin auf Dauer hingenommen würde. Daran sei die Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin gebunden.

Ob ein Anspruch der Antragstellerin verjährt sein könne, musste das Gericht wegen der von ihm bejahten Verwirkung nicht entscheiden.

Hinweis:

Der Beschluss des OLG Celle stellt eine weitere Variante zu der schwer überschaubaren Rechtsprechung bzgl. der Verwirkung von Ansprüchen dar. Entscheidend für das OLG Celle war nicht der Zeitablauf, sondern die Tatsache, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen schriftlichen "Beschluss der Eigentümer" gefasst hatte und für die Voreigentümerin deren Ehemann unterzeichnet hatte. Ob § 242 BGB zu Lasten der Antragstellerin bzw. deren Voreigentümerin Anwendung findet, wenn nicht die Wohnungseigentümerin selbst den "Beschluss" unterschreibt, sondern ihr Ehemann, ist auch dann zu hinterfragen, wenn die Teilungserklärung die Vertretung der Wohnungseigentümer in der Versammlung auch ohne Vorlage einer schriftlichen Vollmacht für zulässig ansieht, wie es in der streitbefangenen Teilungserklärung der Fall ist.

Weiter bleibt zu fragen, ob durch die andere Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft, nämlich durch den Eintritt der Antragstellerin in die Wohnungseigentümergemeinschaft, der 1997 gefasste "Beschluss", der sich als Vereinbarung darstellt und nicht im Grundbuch eingetragen ist, nicht durch den Eigentümerwechsel hinfällig geworden ist.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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