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Breiholdt Voscherau
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Anspruch von Wohnungseigentümern auf Einräumung eines Notweges


Die zunehmend größere Ausnutzung der Bebauungsmöglichkeiten von Grundstücken führt leider immer wieder zu Situationen, in denen einem Grundstückseigentümer die Zuwegung zu einem öffentlichen Weg fehlt. Der BGH hat in seiner neuesten Entscheidung vom 07.07.2006 (Az.: V ZR 159/05) zu einer Reihe von für das Notwegrecht entscheidenden Fragen Stellung genommen.

Sachverhalt:

Ein Wohnungseigentümer einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft beanspruchte von dem Eigentümer des Nachbargrundstückes die Einräumung eines Notweges. Das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft F....straße 21 a ist mit einem mehrgeschossigen Gebäude bebaut. Dieses Gebäude hat eine ausreichende Verbindung mit einem öffentlichen Weg. Das Gebäude ist jedoch in der Weise errichtet, dass die Zuwegung zu den 19 Eigentumswohnungen des Klägers, die in den Geschossen über dem I. OG liegen, nicht zum öffentlichen Weg führt. Die Zuwegung führt vielmehr über das Nachbargrundstück mit der Nr. F...straße 21 zu der dort verlaufenden Straße. Ein dinglich gesichertes Wegerecht besteht nicht.

Entscheidung:

Der BGH, der den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückweist, führt zunächst aus, dass ein Notwegrecht nicht lediglich von einem Miteigentümer geltend gemacht werden kann, sondern nur von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Für den BGH folgt dies daraus, dass anderenfalls ein einzelner Miteigentümer die anderen Miteigentümer verpflichten kann, die für die Einräumung eines Notweges zu zahlenden Notwegrente gemeinsam zu zahlen.
Ferner weist der BGH daraufhin, dass das Notwegrecht nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil das Grundstück F...straße 21 a bereits über einen Zugang zum öffentlichen Weg verfügt. Einem Grundstück fehlt nämlich der erforderliche Zugang zum öffentlichen Weg auch dann, wenn nur ein Teil des Grundstücks keinen zur ordnungsgemäßen Nutzung hinreichenden Zugang hat, und dem Grundstückseigentümer nicht zugemutet werden kann, dem zuwegungslosen Grundstücksteil über die übrigen, mit dem öffentlichen Weg verbundenen Teile des Grundstücks einen Zugang zu dem öffentlichen Weg zu verschaffen. Dabei gilt, dass die Nutzung des Grundstücks F...straße 21 a durch das Wohn- und Geschäftszweck dienende Gebäude ordnungsgemäß ist im Sinne von § 917 BGB: Die Baugenehmigung war erteilt worden, obwohl weder eine Baulast vorlag, noch sonst eine Absicherung des Zugangs zu den Eigentumswohnungen durch eine Dienstbarkeit gesichert war. Aus der Erteilung der Baugenehmigung folgt jedoch, dass die Nutzung des Gebäudes ordnungsgemäß ist; wie der BGH hier betont, wirkt insoweit das öffentliche Baurecht auf das Zivilrecht zurück.
Zwar müsste der Zugang zum öffentlichen Weg grundsätzlich über das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen werden, und zwar auch dann, wenn das für den Grundstückseigentümer umständlicher und kostenspieliger ist, als eine Zuwegung über das Nachbargrundstück. Sind aber die Erschwernisse um einen Zugang über das eigene Grundstück zu schaffen, so groß, dass die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbenutzung aufgehoben oder in unzumutbarer Weise geschmälert wird, so ist der Nachbar verpflichtet, einen Notweg zu gewähren. Die Grenze der Zumutbarkeit für den Grundstückseigentümer, eine Zuwegung für den Grundstücksteil zu schaffen, der keinen hinreichenden Zugang zum öffentlichen Weg hat, ist nicht durch einen Vergleich zwischen der Beeinträchtigung des Nachbarn, der den Notweg dulden soll und den Kosten zu bestimmen, die durch die Schaffung eines Zugangs auf dem eigenen Grundstück entstehen. Entscheidend ist vielmehr das Verhältnis der für die Schaffung einer Zuwegung notwendigen Kosten zu der Wirtschaftlichkeit der Nutzung des Grundstücks.

Wenn die Schaffung der Verbindung zum öffentlichen Weg mithin so hohe Aufwendungen und Erschwernisse mit sich bringt, dass durch sie die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbenutzung in unzumutbarer Weise beeinträchtigt würde, kann ein Anspruch auf Schaffung eines Notwegs gegenüber dem Nachbarn gegeben sein. Diese Grundsätze gelten auch für die Zuwegung zu Eigentumswohnungen, die keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg des für die Bebauung verwendeten Grundstücks haben. Der Eigentümer von Wohnungen, die keinen Zugang zum öffentlichen Weg haben, ist zunächst gehalten, sich an die übrigen Miteigentümer zu wenden und von ihnen die Zustimmung zu baulichen Veränderungen zu verlangen, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung der Wohnungseigentümeranlage erforderlich sind. Hiergegen können die Wohnungseigentümer sich nicht auf fehlende oder entgegengesetzte Bestimmungen in der Teilungserklärung berufen. Sie sind vielmehr verpflichtet, an Änderungen zur
Teilungserklärung mitzuwirken, wenn anderenfalls die Beibehaltung zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde. Nur dann, wenn die Schaffung dieser Zuwegung so hohe Aufwendungen oder Erschwernisse mit sich bringen würde, dass durch sie die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbenutzung in unzumutbarer Weise beeinträchtigt würde, könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft sich an den Grundstücksnachbarn mit ihrem Anspruch auf Geltendmachung des Notwegrechts wenden. Abschließend führt der BGH aus, dass die Tatsache, dass der fehlende Zugang zum öffentlichen Weg auf der baulichen Gestaltung des Gebäudes beruht, den Anspruch auf Einräumung eines Notweges nicht ausschließt. Nur dann, wenn die Verbindung des Grundstücks zum öffentlichen Weg durch eine Handlung auch eines früheren Eigentümers aufgehoben ist, entfällt die Verpflichtung des Nachbarn, einen Notweg zu dulden. Die Besonderheit des vom BGH entschiedenen Falls lag darin, dass die beiderseitigen Grundstücke gleichzeitig in aufeinander abgestimmter Weise bebaut wurden. Zu diesem Zweck wurde die Grenze der Grundstücke verändert. Die Nutzung des I. OG in beiden Gebäuden greift bestimmungsgemäß über die Grundstücksgrenze hinaus. Der auf Einräumung eines Notweges in Anspruch genommene Nachbar verfügte über einen Zugang zu der unter dem gesamten Gebäudekomplex erstellten Tiefgarage. Der frühere Eigentümer des Nachbargrundstücks war Miteigentümer des Grundstücks, auf dem nunmehr Eigentumswohnungen erstellt sind, die keinen Zugang zum öffentlichen Weg haben.

Fazit:

Die Einräumung eines Notweges stellt einen schweren Eingriff in das Eigentum des Nachbarn dar. Daher müssen an die Frage, ob eine notwendige Verbindung zum Grundstück fehlt, hohe Anforderungen gestellt werden. Gesichtspunkte wie Zweckmäßigkeit und Kostenbelastung reichen für die Einräumung eines Notwegrechtes nicht aus.

Ist das Grundstück - wie vorliegend - mit Eigentumswohnungen bebaut, dürfte der Prozessweg des Miteigentümers auf Einräumung einer Zuwegung zum öffentlichen Weg bzw. eines Notweges sich schier endlos gestalten. So müssten zunächst die Miteigentümer auf Duldung der Schaffung einer Zuwegung in Anspruch genommen werden. Nur wenn die Kosten dieser nachträglich zu schaffenden Zuwegung auf dem bebauten Grundstück derart hoch liegen, dass die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbenutzung in unzumutbarer Weise beeinträchtigt würde, käme der Anspruch auf ein Notwegrecht zum Tragen. Dieses Notwegrecht wiederum kann nicht der benachteiligte Wohnungseigentümer allein geltend machen, sondern nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insgesamt.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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