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Breiholdt Voscherau
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Haftung des "Amateurverwalters" bei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnungseigentumsanlage


Die Rechtsprechung hat in den vergangenen Jahren die Anforderungen an den gewerblichen Verwalter verbunden mit der Forderung nach höherer Qualifikation und Schadenshaftung deutlich erweitert. Ohne dass eine genauere Unterscheidung zwischen Amateurverwalter und gewerblichen Verwalter gemacht wird, wird aber der Verschuldensmaßstab - gerechtfertigt oder nicht - an den Amateurverwalter nicht so hoch gestellt, wie an den kaufmännisch tätigen Verwalter.

Das OLG München hat nun jedoch bei der Frage der Verwalterhaftung bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnungseigentumsanlage auch die volle Verantwortlichkeit des Amateurverwalters bejaht.
(OLG München, Beschluss vom 15.05.2006 - Aktenzeichen: 34 Wx 156/05)

Sachverhalt:

In der vermieteten Eigentumswohnung bildeten sich Schimmelflecken in der Küche. Der Eigentümer informierte den Verwalter hiervon und wies darauf hin, dass vom Balkon Wasser in die Wohnung eintrete. Ein Architektengutachten fügte er bei. Der Verwalter lehnte die Verantwortung der Gemeinschaft ab und vertrat die Auffassung, dass der Schaden auf eine vom Voreigentümer eigenmächtig angebrachte Balkonüberdachung zurückzuführen sei. Diese Überdachung gehöre nicht zum Gemeinschaftseigentum. In den folgenden Wohnungseigentümer-Versammlungen wurde die Angelegenheit besprochen, aber kein Beschluss herbeigeführt.

Der Mieter minderte die Miete. Der Feuchtigkeitsschaden wurde nachträglich von der Gemeinschaft behoben.

Entscheidung:

Das OLG München bejaht den Anspruch des Eigentümers auf Schadensersatz bezüglich des Mietausfalls gegenüber dem Verwalter. Dies gilt nach Auffassung des OLG München selbst für den Fall, dass die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum liegt. Das Gericht führt aus, dass dem Verwalter - auch wenn er nicht gewerblicher Verwalter ist - jedenfalls diejenige Sorgfalt abzuverlangen ist, die ein Eigentümer bei der Instandhaltung seiner Liegenschaft anwenden würde. Auch bei einer unentgeltlichen Verwaltertätigkeit ist der Haftungsmaßstab nicht generell reduziert, wenn auch bei einem sogen. Amateurverwalter, der das Amt gefälligkeitshalber übernommen hat, im Einzelfall geringere Sorgfaltsanforderungen gestellt werden können, als dies bei einem professionellen, im Regelfall kaufmännisch tätigen Hausverwalter der Fall sein mag.

Bei der Feststellung von Schadensursachen handelt es sich - wie das OLG ausführt - um eine Kardinalspflicht. Der Verwalter war gehalten, sogleich eine Ortsbegehung mit sachkundiger Unterstützung durchzuführen. Die Ermittlung von Schäden am Gemeinschaftseigentum gehört zu den Kernaufgaben des Verwalters. Unterlässt er dies, obwohl er deutlich vom Eigentümer auf Schäden aufmerksam gemacht worden ist, trifft den Eigentümer auch kein Mitverschulden an dem entstehenden Schaden. Der Verwalter haftet vielmehr allein.

Fazit:

Es ist begrüßenswert, dass das Gericht eine Haftung des Amateurverwalters bejaht. Die Verwaltung von Wohnungseigentum gehört in die Hände von gewerblichen und entsprechend befähigten Verwaltern. Die Tätigkeit des Verwalters stellt hohe Anforderungen an wirtschaftliche, rechtliche und technische Sachkunde und sollte nicht, auch wenn es preiswerter ist, in die Hände von Laien gegeben werden. Dies wird durch den Beschluss des OLG München noch einmal deutlich.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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