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Breiholdt Voscherau
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Wichtige Entscheidungen zur Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer


Jeder Verwalter kennt die Belastungen, die sich durch die gerichtliche Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen für die Gemeinschaft und die Verwaltungsarbeit ergeben. Auch wenn der Verwalter nicht - immer - auf den Inhalt der Beschlüsse der Eigentümer hinwirken kann, liegt es aber in seiner Verantwortung, sicherzustellen, dass formelle Mängel vermieden werden.

Zwei aktuelle Entscheidungen zeigen die immer wieder auftauchenden möglichen Fehlerquellen:
1. In der Teilungserklärung einer Gemeinschaft war vereinbart, dass zur Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer-Versammlung die Eintragung in ein "Protokoll-Buch" erforderlich ist. Der Verwalter hatte bis 2003 die Protokolle der Eigentümerversammlungen in einem Heftordner verwahrt. Die Protokolle wurden in sich geheftet sowie die Seiten durchnummeriert, die einzelnen mit Seitenzahlen versehenen Protokolle wurden in dem Heftordner gesammelt, in dem sie in zeitlicher Reihenfolge eingeordnet wurden. Ihnen vorgeheftet wurde eine nach Nummern geordnete Auflistung der eingehefteten Protokolle. Das OLG Köln sieht diese Form der Dokumentierung nicht als der Teilungserklärung entsprechend an. Nach Auffassung der Kölner Richter handelt es sich nicht um ein "Protokoll-Buch". Mit dem Begriff "Protokoll-Buch" sei vielmehr ein Buch im eigentlichen Sinne dieses Begriffes gemeint. Durch das Erfordernis der Bucheintragung soll jede Möglichkeit der nachträglichen Veränderung der Beschlussdokumentation ausgeschlossen werden. Die Folge der unrichtigen Protokollierung durch den Verwalter ist nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern dessen Ungültigerklärung nach erfolgter Anfechtung. (OLG Köln, Beschluss vom 09.02.2006 - Aktenzeichen: 16 Wx 220/05)

2. Auch das gestrenge OLG Schleswig hatte über eine Beschlussprotokollierung zu entscheiden:
In der Teilungserklärung war bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Wohnungseigentümer-Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist.

Das OLG Schleswig legt diese Regelung dahin aus, dass die Bestimmung der zwei Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zu erfolgen hat. Dieser "Bestimmungsbeschluss" bedarf zu seiner Gültigkeit der Protokollierung in der in der Teilungserklärung vorgesehenen Form. Fehlt die Protokollierung des Bestimmungsbeschlusses, so sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in der Regel ungültig, soweit eine Anfechtung erfolgt. Die Protokollierung des "Bestimmungsbeschlusses" ist - wie das OLG Schleswig ausführt - auch nicht nachholbar. (OLG Schleswig, Beschluss vom 24.03.2006 - Aktenzeichen: 2 W 230/03)

Bei dieser Gültigkeitsvoraussetzung, die Gegenstand der Entscheidung des OLG Schleswig war, handelt es sich um eine in vielen Teilungserklärungen aufgenommene Regelung. Der Verwalter ist gehalten, alle formellen Erfordernisse streng zu beachten und die zwei Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung bestimmen zu lassen und diesen Beschluss zu protokollieren.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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