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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)



Nutzung einer Eigentumswohnung als Pflegeeinrichtung bzw. als Boarding-House


OLG Köln, Beschluss vom 04.07.2006, AZ: 16 Wx 122/06
OLG Saarbrücken, Beschluss vom 03.02.2006, AZ: 5 W 125/05


Nicht nur Teileigentümer müssen Überlegungen anstellen, wie ihr Eigentum genutzt werden kann, wenn beispielsweise Ladenflächen wegen fehlender Kundschaft, geänderter Verkehrsführung etc. nicht mehr vermietbar sind. Auch Wohnungseigentümer sehen sich zunehmend veranlasst, sich nach Alternativlösungen umzusehen, wenn eine Vermietung der Wohnung nur zu privaten Wohnzwecken schwierig wird.

1. Fall:

Ein Wohnungseigentümer beantragte die Zustimmung des Verwalters zur Nutzung seiner Wohnung als Pflegeheim. Der Verwalter verweigert die Zustimmung. Das OLG Köln gab ihm mit Beschluss vom 04.07.2006, AZ: 16 Wx 122/06 Recht: Die Nutzung der Wohnung als Pflegeheim für 4 Personen sei geeignet, die übrigen Wohnungseigentümer erheblich zu stören. Dies gelte auch dann, wenn nur in einer Wohnung der Wohnungseigentumsanlage ein Pflegebetrieb geführt werde. So ein Betrieb sei personalintensiv, so dass schon die Pflege von 4 Bewohnern weit aus mehr Publikums- und Lieferverkehr mit sich bringe als eine private Nutzung und damit zu einer Störung der Miteigentümer führen könne.

Hinweis:

Ob mit dieser Entscheidung das letzte Wort zu der Nutzung einer Eigentumswohnung als Pflegeeinrichtung gesagt ist, bleibt offen. Die Rechtsprechung zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit im Wohnungseigentum und Änderung der Zweckbestimmung ist großzügiger geworden. Dies gilt insbesondere für die Nutzung einer Eigentumswohnung als Arztpraxis. Müssen aber insoweit von den anderen Miteigentümern eine erhöhte Nutzung der des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaftsflächen durch Patienten, Mitarbeiter, Vertreter usw. etc. hingenommen werden, fragt sich, ob allein die personalintensive Betreuung von Pflegepatienten ein Argument sein kann, die entsprechende Nutzung der Wohnung als Pflegeeinrichtung auszuschliessen.

2. Fall:

In einem anderen Fall hatte das OLG Saarbrücken im Beschluss vom 03.02.2006 - 5 W 125/05 - über die Nutzung einer Wohnung als Boarding-House zu entscheiden. In einer Wohnungseigentumsanlage in der sowohl Wohnungen, eine Büroeinheit und eine Hoteleinheit vorhanden waren, hatte ein Wohnungseigentümer seine Wohnung an das Hotel zur Unterbringung von Hotelgästen vermietet. Das Treppenhaus und der Aufzug zur Benutzung der Büro- und Geschäftsräume sowie der Wohnungen war von dem Treppenhaus des Hotels vollständig getrennt. Die Wohnungseigentümer verlangten von dem vermietenden Wohnungseigentümer es zu unterlassen, die Wohnung als Hotel zu nutzen.

Der Antrag der Wohnungseigentümer hatte insoweit Erfolg, als die Hotelgäste eine Nutzung unter 6 Monaten beabsichtigten. Das OLG Saarbrücken führte in seiner Entscheidung aus, dass ständig wechselnde Bewohner in der Wohnung die Anonymität zwischen den Nachbarn erhöhen und das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringern. Bei Bewohnern, die eine Nutzung von kurzer Dauer vor haben, unterbleiben in der Regel Kontakte zur Nachbarschaft, sie nehmen weniger auf die Interessen der Hausgemeinschaft Rücksicht, als die Bewohner, die ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnungseigentumsanlage haben. Wegen der typisierenden Betrachtungsweise kommt es nach Auffassung des Gerichtes nicht darauf an, ob es im Einzelfall Probleme mit den Benutzern der an das Hotel überlassenen Wohnung gegeben habe. Entscheidend sei die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung. Eine Abgrenzung zwischen unzulässiger Hotelgastnutzung und zulässiger Nutzung im Rahmen einer (Unter-) Vermietung müsse aber vorgenommen werden. Entscheidendes Kriterium für einen den durch die Teilungserklärung bestimmten "vertragsgerechten" Gebrauch sei die bei Nutzungsaufnahme vorgesehene Verweildauer. Es sei der kurzfristige Bewohnerwechsel, der die stärkere Beeinträchtigung für die anderen Wohnungseigentümer mit sich bringe.

Die Eigengestaltung der Haushaltsführung sei für die anderen Wohnungseigentümer ohne Interesse. Da es jedem Wohnungseigentümer grundsätzlich frei stehe, ob und an wen er seine Wohnung vermiete, sei auch nur entscheidend, dass in der Wohnung tatsächlich eine übliche Wohnnutzung stattfinde; es komme hingegen nicht darauf an, ob das Hotel oder ein Dritter die Vermietung durchführe. Auch Serviceleistungen durch das Hotel störten die anderen Wohnungseigentümer nicht. Wenn eine Vermietung über einen so langen Zeitraum stattfinde, so das von üblicher Wohnnutzung und nicht von einem pensionsartigen, ständigen Wechsel gesprochen werden könne, sei weder eine Störung der anderen Wohnungseigentümer zu befürchten noch eine Veränderung des Hauscharakters. Ein kürzer Zeitraum als 6 Monate für eine beabsichtigte übliche Wohnnutzung kann nach Auffassung des OLG Saarbrücken nicht angenommen werden, weil sonst die Grenze zur pensionsartigen Nutzung - die nicht zulässig sein soll - verwischt würde.

Hinweis:

Ob diese Entscheidung zufrieden stellend für die Wohnungseigentümer sein wird, muss die Praxis erweisen. Für den Verwalter bzw. die anderen Wohnungseigentümer wird eine Überprüfung, ob tatsächlich eine Vermietung von 6 Monaten und mehr erfolgt, kaum möglich sein.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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