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Breiholdt Voscherau
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Prozessführungsbefugnis des Verwalters

Wenn ein Verwalter nach dem Wortlaut des Verwaltervertrages nur zur Prozessführung namens der Wohnungseigentümer ermächtigt ist, kann darin auch eine Ermächtigung zur Prozessführung im eigenen Namen zu sehen sein, wenn der Verwalter insgesamt mit umfassenden Befugnissen ausgestattet ist, um seine Verwaltungsaufgaben zu erledigen.

OLG München, Beschluss vom 19.05.2006 - Aktenzeichen: 32 Wx 58/06.

Immer wieder wird in Rechtsstreitigkeiten, die der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft führt, die Prozessführungsbefugnis des Verwalters bestritten. Nach der gesetzlichen Regelung in § 27 Abs. 2 Ziffer 5 WEG ist der Verwalter berechtigt, Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist.

Diese Ermächtigung kann dem Verwalter generell auch im Verwaltervertrag erteilt werden. Dabei sollte zur Klarstellung von vornherein vereinbart werden, dass der Verwalter sowohl zur Prozessführung namens der Wohnungseigentümer wie aber auch im eigenen Namen für Rechnung der Wohnungseigentümer bevollmächtigt ist.

In einem Verwalter-Vertragsformular war der Verwalter ausdrücklich nur ermächtigt, "im Namen aller Wohnungseigentümer" Ansprüche geltend zu machen. Bestritten wurde, ob er damit auch berechtigt sei, im eigenen Namen für die Wohnungseigentümer Ansprüche geltend zu machen.

Der Rechtsstreit über die Prozessführungsbefugnis ging bis zum OLG München, das dem Verwalter die Prozessführungsbefugnis in diesem Fall zusprach. Allerdings erfolgte dies im Wege der Auslegung des Verwaltervertrages. In dem zu entscheidenden Fall war der Verwalter mit umfassenden Befugnissen ausgestattet, um die Verwaltungsaufgaben sinnvoll erfüllen zu können. Deshalb entsprach es nach Auffassung der Münchener Richter dem Sinn und Inhalt des Vertrages, in der Regelung auch eine Befugnis des Verwalters zur Prozessführung im eigenen Namen zu sehen.

Um solche - überflüssigen - Rechtsstreitigkeiten aber von vornherein auszuschließen, ist dringend zu empfehlen, neue Verwalterverträge von vornherein mit der Ermächtigung "im Namen der Wohnungseigentümer" und "im eigenen Namen für Rechnung der Wohnungseigentümer" Rechtsstreitigkeiten führen zu dürfen, abzuschließen. Bestehende Verträge sollten insoweit ergänzt werden.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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