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Breiholdt Voscherau
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Betriebskosten bei Leerstand von Wohnungen


Die Probleme von Vermietern leer stehender Wohnungen beschäftigen den BGH in seiner hochaktuellen Entscheidung vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05.

Sachverhalt:

Ein Vermieter rechnet mit dem Mieter einer seit 1984 an diesen vermieteten Wohnung die Betriebskosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche ab. Das Haus verfügt über 35 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.749,20 qm. Im Mietvertrag ist ein Umlageschlüssel für die Abrechnung nicht angegeben.

Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Vertragsänderung dahingehend, dass ab 01.01.2005 leer stehende Wohnungen bei der Umlage der Betriebskosten, die auf Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für die Hausbeleuchtung und Fahrstuhl entfallen, außer Betracht bleiben. Der Mieter verweigert die Zustimmung hierzu. Der Vermieter macht den Anspruch auf Vertragsänderung gerichtlich geltend.

Amtsgericht und Landgericht haben die Klage abgewiesen.

Entscheidung:

Der BGH schließt sich den Ausführungen des Landgerichts an, wonach durch die jahrelange praktizierte Art der Abrechnung zwischen den Mietvertragsparteien der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart sei. Der Umstand, dass der Vermieter zunehmend Leerstand habe, rechtfertige keine Änderung des Verteilerschlüssels.

Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter bei einem Leerstand von Wohnungen die Zustimmung des Mieters zu einer Änderung des vereinbarten Flächenschlüssels dahin verlangen kann, dass die Flächen leer stehender Wohnungen in die Umlegung bestimmter Betriebkosten einbezogen werden, ist umstritten. Eine Anspruchsgrundlage kann nach Auffassung der BGH-Richter für den Vermieter aus § 313 BGB ergeben, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles insbesondere vertraglicher oder gesetzlicher Risikoverteilung das Festhalten an dem unveränderten Vertrag dem Vermieter nicht zugemutet werden kann.

Maßgebend für die Beurteilung, ob diese Voraussetzungen vorliegen, sei, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen habe.

Dies gelte nicht nur für verbrauchsunabhängige, sondern auch für verbrauchsabhängige Kosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs nach Wohnfläche abgerechnet werden. Dies gilt nicht nur, wenn entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 556 a BGB die Wohnfläche den Flächenschlüssel für die Verteilung der Betriebskosten bestimmt, sondern auch, wenn die Parteien - wie vorliegend - den Flächenschlüssel vertraglich vereinbart haben.

Der BGH verweist weiter darauf, dass der Gesetzgeber davon ausgegangen sei, dass in Ausnahmefällen der Mieter auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes habe, soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme. Diese so umschriebene Voraussetzung eines Änderungsanspruches gilt nach der Entscheidung des BGH gleichermaßen für den Vermieter. Sie sei aber nur bei einer unzumutbaren Störung der Geschäftsgrundlage anzunehmen. Eine solche Störung könne vorliegend aber bei Leerstand einer Wohnung und der Befürchtung, dass weitere Wohnungen leer würden, noch nicht bejaht werden.

Aufgrund des bei dem Vermieter liegenden Vermietungsrisikos sei die Belastung mit den Betriebskosten - zumindest bei einem geringen Leerstand bzw. bei einem kurzfristigen Leerstand - für den Vermieter nicht unzumutbar. Bei geringfügigen oder kurzfristigen Leerständen könne von einer krassen Unbilligkeit nicht gesprochen werden.

Auch unter dem allgemeinen Gesichtspunkt von Treu und Glauben bestehe kein Anspruch auf die begehrte Vertragsänderung. Dagegen spreche, unabhängig davon, dass der Vermieter nur einen geringen konkreten Leerstand vorliegend zu beklagen habe, dass eine Abrechnung für den Mieter unübersichtlich würde, wenn der Abrechnungsmaßstab in Zukunft abhängig von Anzahl und Größe der jeweils leer stehenden Wohnungen wäre. Dem Mieter würde damit nicht nur eine unübersichtliche Abrechnung zugemutet, sondern auch ein damit verbundener nicht zumutbarer Überprüfungsaufwand.

Hinweis:

Dass diese Entscheidung des BGH bei zunehmendem Leerstand von Wohnungen von höchster Bedeutung ist, bedarf keiner besonderen Erwähnung.
Bemerkenswert an der BGH-Entscheidung ist nicht, dass bei Leerstand einer von 35 Wohnungen die Klage des Vermieters abgewiesen wird, sondern dass der BGH grundsätzlich einen Anspruch des Vermieters auf Abänderung des Flächenschlüssels bejaht, wenn die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages für den Vermieter unzumutbar gestört ist.
Wichtig für den Vermieter ist der Hinweis des BGH, dass unter bestimmten im Urteil noch nicht konkretisierten Voraussetzungen dem Vermieter ein Abänderungsanspruch zustehen kann. Dabei ist dem Urteil zu entnehmen, dass der BGH eine Störung der Geschäftsgrundlage als gegeben ansehen könnte, wenn es sich um einen erheblichen oder auch länger andauernden Leerstand handelt. Dabei muss aber sichergestellt werden, dass sich für den Mieter nicht ein ständig wechselnder Abrechnungsmaßstab ergibt. Dies würde ansonsten für den Mieter zu Unzumutbarkeiten führen, wie der BGH betont. Welche Voraussetzungen der Mieter im Einzelfall darlegen muss, um einen Abänderungsanspruch zu begründen, wird wohl künftigen Entscheidung vorbehalten bleiben. Im Hinblick auf die wachsenden Leerstände dürfte mit solchen weiteren Entscheidungen aber zu rechnen sein.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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