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Breiholdt Voscherau
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Zur Abgrenzung von Instandhaltungsmaßnahmen zu Instandsetzungsmaßnahmen


In einer vom Hanseatischen Oberlandesgericht am 28.03.2006, Aktenzeichen 2 Wx 115/05, entschiedenen Rechtsstreitigkeit war in der Teilungserklärung folgende Regelung in § 8 enthalten:

"(1) Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die dem Sondereigentum bzw. der Sondernutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen; die Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung, d.h. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Innenanstrich der Außenfenster und der Wohnungsabschlusstür, das Streichen der übrigen Fenster, Türen, Fußböden, Heizkörper, steht im Ermessen des Wohnungseigentümers.
Die Instandhaltung der Außenfenster, Rolläden und Kellerabteile und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, obliegen, wenn sie sich im Bereich der dem Sondereigentum bzw. der Sondernutzung unterliegenden Räume befinden, dem Wohnungseigentümer. Soweit die Außenansicht betroffen wird, ist eine einheitliche Ausführung unabdingbar.
Deshalb ist die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster Sache der Gemeinschaft.

(2) Der Verwalter ist berechtigt, jeden Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Instandsetzung der in seinem Sondereigentum stehenden Räume und Gebäudeteile anzuhalten.
Er kann zu diesem Zweck nach vorheriger Anmeldung deren Zustand überprüfen.
Die bei der Überprüfung festgestellten Mängel hat jeder Wohnungseigentümer innerhalb einer ihm vom Verwalter zu setzenden angemessenen Frist zu beseitigen."


Das Landgericht Hamburg hatte die Teilungserklärung wegen unauflöslicher Widersprüchlichkeit für nichtig angesehen, weil die Regelung in § 8, dass die Instandhaltung der Außenfenster im Bereich der dem Sondereigentum liegenden Räume dem jeweiligen Eigentümer obliege, der Bestimmung widerspreche, dass die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster Sache der Gemeinschaft sei.

Das Hanseatische Oberlandesgericht kommt bei seiner Auslegung der Teilungserklärung zu § 8 zu dem Ergebnis, dass eine Nichtigkeit nicht gegeben ist. In § 8 werde vielmehr bewusst zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterschieden.
Während § 8 Ziffer 1 Satz 1 dem jeweiligen Wohnungseigentümer hinsichtlich seines Sondereigentums und der seiner Sondernutzung unterliegenden Gebäudeteile die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung auferlegt, bestimmt Satz 2 für das Gemeinschaftseigentum, wenn es sich im Bereich der dem Sondereigentum bzw. der Sondernutzung unterliegenden Räume befindet, dass der jeweilige Wohnungseigentümer lediglich eine Pflicht zur Instandhaltung hat.
Das Gericht führt dann aus, dass Instandhaltung die Erhaltung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes ist, während Instandsetzung die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung sei.

Das Gericht grenzt die vom BGH in ZMR 1999, 647 ff., vertretene Rechtsauffassung, dass der begrifflichen Unterscheidung beider Maßnahmen, Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Instandsetzungsmaßnahmen, keine besondere Bedeutung zukommt, dahin ein, dass es sich um eine Entscheidung zu den Rechtsfolgen handelt.
Bei einer Verletzung der Instandhaltungs- oder der Instandsetzungsplficht ist die Schadenersatzverpflichtung identisch.

Dieses heißt aber nicht, wie das Gericht weiter ausführt, dass in einer Teilungserklärung nicht die Aufgaben der Instandhaltung für gewisse Teilbereiche dem einzelnen Wohnungseigentümer und diejenigen der Instandsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen werden können.

Die Entscheidung ist deshalb von besonderer Tragweite, weil gerade in Teilungserklärungen häufig nicht sorgfältig zwischen beiden Maßnahmen unterschieden und vielfach nur von Instandhaltungsmaßnahmen gesprochen wird, wenn beide Maßnahmen gemeint sein sollen.

Wird nämlich der Wohnungseigentümer nur zur Instandhaltung, nicht aber zur Instandsetzung von gemeinschaftlichen Eigentum verpflichtet, kann es im Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers sein, das gemeinschaftliche Eigentum nur zögerlich oder gar nicht instand zu halten, da er an den dann von der Gemeinschaft durchzuführenden Instandsetzungsmaßnahmen nur anteilig beteiligt wird.

Da in der Regel keine regelmäßigen Kontrollen der Instandhaltungsmaßnahmen erfolgen, wird es die Gemeinschaft auch schwer haben, dem Wohnungseigentümer nachzuweisen, dass er seine Instandhaltungspflichten vernachlässigt hat.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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