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Breiholdt Voscherau
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Wohnfläche: Vorstellung der Vertragsparteien ist entscheidend
(BGH, Urteil vom 22.2.2006, Az. VIII ZR 219/04)

Im nicht enden wollenden Streit um die Frage, welche "Wohnfläche" nach dem Mietvertrag vermietet ist, hatte der BGH über eine weitere Fallgestaltung zu entscheiden.

Was war geschehen?

In dem zwischen den Vertragsparteien im Jahre 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag über ein Penthouse in Hamburg-Nienstedten heißt es: "Die Wohnfläche beträgt 149 qm. Wie besehen." Die Wohnung besteht aus drei Räumen, die einschließlich der Nebenräume eine Fläche von 110,58 qm aufweisen. Weiter gehört zur Wohnung eine Dachterrasse mit einer Grundfläche von ca. 65 qm. Vor Abschluss des Mietvertrages hatte der Mieter den Grundriss erhalten, aus dem die Größe der drei Zimmer sowie der Küche mit insgesamt 85 qm Fläche ersichtlich ist. Ein entsprechendes Exposé des beauftragten Maklers war ihm ebenfalls zur Verfügung gestellt worden.
Nach etwa zwei Jahren Mietzeit minderte der Mieter die Miete in Höhe von ca. Euro 1835,00 mit der Begründung, die Terrasse dürfe nur mit einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden, so dass sich eine tatsächliche Wohnungsgröße von allenfalls 126,78 qm ergebe. Der Vermieter kündigte in der Folgezeit das Mietverhältnis fristlos und klagte auf Räumung und Zahlung.
Amtsgericht und Landgericht Hamburg verurteilten den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete, Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen.

Was sagt der BGH?

Der VIII. Zivilsenat gibt in seiner Entscheidung vom 22.02.2006 (Az. VIII ZR 219/04) dem Vermieter Recht. Zwar liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt.
Dabei ist jedoch der Begriff der "Wohnfläche" auslegungsbedürftig, wie dies der BGH auch bereits in seiner Entscheidung vom 24.03.2004 (Az.VIII ZR 44/03) ausgeführt hat. Abzustellen ist auf die Vorstellungen und den Willen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages:
Vorliegend hatten die Parteien ein bestimmtes Verständnis hinsichtlich des Begriffes der Wohnfläche: Dem Mieter war nämlich die tatsächliche Größe aller Zimmer und der Küche vor der Anmietung bekannt, er hatte überdies einen Grundriss der gesamten Wohnung erhalten.
Nach dem Verständnis der Parteien entsprach mithin die im Mietvertrag vereinbarte Fläche im Ergebnis der tatsächlichen Wohnungsgröße. Selbst wenn dem Mieter nicht die genaue Größe der Nebenräume bekannt war er wusste nur, dass die drei Räume inklusive Küche zusammen 85 qm groß waren ergab sich aus dem Grundriss, dass die Nebenräume wie im Übrigen allgemein üblich nur über eine geringe Fläche verfügten. Die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße umfasste daher von vornherein einen nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgerecht dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse. Dass die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt hatten, zu dem die Terrassenfläche als Wohnfläche anzurechnen sein sollte, ist nach der Entscheidung des BGH unerheblich. Die Parteien sind von einer Berücksichtigung der Terrassengröße bei der Bestimmung der Wohnfläche zu einem solchen Anteil ausgegangen, dass zusammen mit dem umbauten Raum eine Wohnungsgröße von 149 qm erreicht werden sollte. Damit entspricht die vereinbarte Wohnungsgröße der tatsächlichen Wohnfläche.

Worauf ist künftig zu achten?

Der BGH betont, dass es den Parteien freisteht, eine ihnen genehme Berechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche zu wählen. Daher können auch die Bestimmungen des § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung, nach der die Grundflächen von Dachgärten oder gedeckten Terrassen, die ausschließlich zu dem Wohnraum gehören, zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden können, ausgeschlossen werden. Entscheidend ist, was nach dem Willen und Verständnis der Vertragsparteien unter der im Mietvertrag vereinbarten Wohnungsgröße zu verstehen ist.
Im Hinblick auf die seit dem 01.01.2004 geltende Wohnflächenverordnung ist dem Vermieter bei der Vertragsgestaltung zu empfehlen, bereits im Mietvertrag die nach der Vorstellung der Parteien maßgebliche Wohnfläche zu um- bzw. beschreiben und/oder zu vereinbaren, dass die Terrassen-/Balkonflächen in einer bestimmten Größenordnung angerechnet werden.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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