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Breiholdt Voscherau
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Energiepass: Noch abwarten

Der Energiepass soll noch in diesem Jahr sowohl für Eigenheime als auch für Mehrfamilienhäuser zur Pflicht werden. Bislang ist allerdings noch nicht entschieden, wann die Einführung erfolgt und was genau darin stehen wird. Gleichwohl werden Hauseigentümer schon heute umworben, sich für ihr Gebäude eine solche Bescheinigung über die Energieeffizienz ausstellen zu lassen. Dies schlägt sich bereits in der anwaltlichen Beratungspraxis nieder.

Von vorschnellen Aufträgen ist dabei zurzeit noch abzuraten. Denn die Angebote der jetzt schon tätigen Gutachter beziehen sich auf Energiepässe nach Neubaustandard. Der Nachteil: Die umfangreichen Begutachtungen auf Basis der so genannten bedarfsorientierten Einschätzung des jeweiligen Energieverbrauchs schlagen sich in nicht eben geringen Gutachtenkosten nieder. Die Kosten aber könnten mit der endgültigen gesetzlichen Festlegung, über die bislang erheblich auseinander laufende Vorstellungen bestehen, am Ende doch noch erheblich sinken. Zur Auswahl nämlich stehen in Deutschland der bereits erwähnte bedarfsorientierte und der verbrauchsorientierte Energiepass. Letzterer hat den Vorteil erheblich günstigerer Erfassungskosten. So ist es deshalb auch nicht verwunderlich, dass die ohnehin unter hohen Nebenkosten leidenden Wohnungsunternehmen sich, soweit erkennbar, mehrheitlich für die kostengünstigere verbrauchsorientierte Erfassung aussprechen.

Deshalb ist ein Blick auf die zur Diskussion stehenden beiden Erfassungsmethoden notwendig. Die einfachere und auch für den bautechnischen Laien leicht nachvollziehbare Lösung wird in der Erfassung des zu erwartenden Energieverbrauchs aus den Verbrauchsabrechnungen der vergangenen Jahre gesehen. Der Vorteil: Alle benötigten Daten liegen ohnehin vor und müssen nicht erst kostenträchtig von hoch bezahlten Sachverständigen ermittelt werden. Allerdings geht auch das individuelle Verhalten der jeweiligen Nutzer beim Heizungs- und Warmwasserverbrauch in die Daten des Energiepasses mit ein.

Beim bedarfsorientierten Energiepass dagegen wird der theoretische Energieverbrauch unter Normbedingungen errechnet. Diese Version mag in der Theorie zwar zu korrekteren Ergebnissen kommen, kostet aber wegen des notwendigen hohen Erfassungsaufwandes auch erheblich mehr. Unabhängig davon, welche Energiepass-Version vom Gesetzgeber am Ende vorgeschrieben wird, sollen mit dem neuen Papier Anreize für die Verbesserung von Heizungsanlagen und Wärmedämmung gegeben werden.

Auf jeden Fall müssen Vermieter von einem noch nicht feststehenden Stichtag an bei jedem Mieterwechsel den aktuellen Energiepass vorlegen. Anhand einer einfachen Kennzeichnung soll die energietechnische Qualität der angebotenen Wohnung zu erkennen sein. Dabei steht dann "A" für "äußerst energieeffizient" und "G" für "nicht energieeffizient". Das Gleiche gilt für Hausverkäufe. Auch hier hat der Käufer einen Anspruch auf einen aktuellen Energiepass aber erst dann, wenn die entsprechende gesetzliche Vorschrift in Kraft getreten ist.

Natürlich ist zu erwarten, dass die Klassifizierung des Energieverbrauchs erhebliche Auswirkungen auf die am Markt zu erzielenden Kaufpreise und Mieten haben wird. Dies ist vom Gesetzgeber sogar ausdrücklich gewollt. Die sich damit ergebenden rechtlichen Probleme lassen sich zwar noch nicht absehen, dürften aber beträchtlich sein.

Deshalb sprechen sich Juristen und wohnungswirtschaftliche Fachleute für die einfachere verbrauchsorientierte Ausgestaltung des Energiepasses aus. So könnten sonst drohende gerichtliche Auseinandersetzungen über Heizungs- und Warmwasserkosten und sogar über Mieten und Verkaufspreise eingeschränkt werden.

Bislang aber bestehen noch gute Aussichten, dass es im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens zu der kostengünstigen verbrauchsorientierten Energiepass-Lösung kommen wird. Einerlei aber, was endgültig Vorschrift wird, besteht aktuell noch keinerlei zwingender Anlass, die Erstellung eines Energiepasses kurzfristig in Auftrag zu geben, da mit ausreichend befristeten Übergangsfristen gerechnet werden kann. Behinderungen von Verkäufen und Vermietungen wegen eines nicht rechtzeitig vorliegenden Energiepasses dürften somit weitgehend ausgeschlossen sein.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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