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Breiholdt Voscherau
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Androhung von Versorgungssperren bei übermäßigen Wohngeldrückständen ist rechtmäßig

(Az: 24 W 112/04, Kammergericht Berlin)

In einer neuen Entscheidung hat das Kammergericht Berlin die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Wohngeldrückstand in Höhe von mehr als sechs monatlichen Beitragsvorschüssen für rechtmäßig erklärt. Eine solche Kappung der Versorgungsleitungen entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

Diese Erkenntnis stellt an sich zwar keine Neuigkeit im Recht der Wohnungseigentumsgemeinschaften dar. Zusätzlich beschied das Gericht jedoch, dass eine Sperre auch nicht durch Teilzahlungen in Höhe der auf die Versorgungsleistenden entfallenden Beträge abgewendet werden kann.

In dem entschiedenen Fall hatten die Antragssteller und Wohnungseigentümer in den Vorinstanzen einen mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümer erfolglos angefochten, nach welchem ihnen die Versorgungsabtrennung angedroht zuständige Verwalter ermächtigt worden war, entsprechende Maßnahmen zu ihrer Durchführung zu ergreifen.

Die Antragssteller hatten über einen längeren Zeitraum versäumt, das laut Wirtschaftsplan geschuldete Wohngeld zu bezahlen, jedoch im Frühjahr 2003 die jeweils aus den Wasserkosten entfallenden Beträge an den Verwalter entrichtet sowie auf dessen Bitten im Mai 2003 ein Drittel einer offenen Forderung der Wasserwerke beglichen.

Maßstab für die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Sanktionsmaßnahme gegen ein Mitglied der Wohneigentumsgemeinschaft ist der Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung nach

§ 21 Abs. 3, 4 WEG. Nach der Auffassung des Gerichts stand die Androhung der Versorgungssperre mit diesem Grundsatz im Einklang: Nach ständiger Rechtsprechung diverser Oberlandesgerichte(Kammergericht, NJW-RR 2001, 1307; OLG Celle NJW-RR 1991, 1118; OLG Hamm NJW-RR 1994, 145) ist dies zulässig. Damit sind aber auch die Maßnahmen, welche zur Durchführung erforderlich sind, so wie beispielsweise hier die Androhung der Kappung sowie die Ermächtigung des Verwalters) für zulässig zu erklären. Hauptargument des Gerichts ist es, dass es keinem Wohnungseigentümer zumutbar sei, auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil zu übernehmen.

Rechtlich findet die Versorgungssperre ihre Grundlage in § 273 Abs. 1 BGB; danach hat die Gemeinschaft die Berechtigung, gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner die Lieferung von Versorgungsleistungen zurückzubehalten, sofern er den auf ihn entfallenden Anteil an den Bewirtschaftungskosten nicht an die Gemeinschaft erbringt. Voraussetzung hierfür soll allerdings sein, dass der Säumige sich in erheblichem Umfange mit seiner Wohngeldverbindlichkeit in Verzug befindet.

In dem konkreten Fall belief sich die monatliche Wohngeldverpflichtung auf eine Summe von 232,00 €. Die Antragssteller befanden sich mit 5.803,30 € im Rückstand. Diese Summe überschritt bei die in dem Eigentümerbeschluss festgelegten 1.500,00 €, mit denen sich der jeweilige Wohnungseigentümer in Wohngeldrückstand befinden muss, um die Verhängung einer Versorgungssperre gegen sich zu rechtfertigen.

Die Festlegung einer solchen generellen Summe durch die Gemeinschaft fand die Billigung des Gerichts. Vorteil einer solchen Regelung sei es, dass damit für sämtliche Wohnungseigentümer klar sei, von welchem Rückstand an sie mit einer Versorgungsabtrennung zu rechnen hätten.

Eine im Vergleich zu bisherigen Entscheidungen zu der Versorgungssperre neue Wendung nimmt die Argumentation des Gerichts bei den Ausführungen zu dem Einwand der Antragssteller, sie hätten ja anteilige Zahlungen in Höhe der Kosten der Versorgungsleistungen erbracht und insofern diesbezüglich ihrer Pflicht Genüge getan. Diesen Einwand lässt das Gericht nicht gelten. Nach seiner Ansicht entsteht das Zurückbehaltungsrecht der Gemeinschaft durch die Wohngeldrückstände in ihrer Gesamtheit; auf im Verhältnis zu der Schuld vergleichsweise geringe Teilleistungen könne es nicht ankommen. Bei den in den Wirtschaftsplanbeschlüssen der Gemeinschaft festgesetzten Beitragsvorschüssen handle es sich um einheitliche Forderungen, welche nicht nach in einzelne Unterforderungen aufgeteilt werden könnten. Zwar würden zur Berechnung der Ansätze im Wirtschaftsplan die zu erwartenden Bewirtschaftungskosten im Einzelnen angesetzt, die einzelnen Positionen bildeten jedoch keine eigenständigen Forderungen, sondern lediglich unselbstständige Rechnungsposten. Zur weiteren Untermauerung dieser These zieht das Gericht einen Vergleich zu der höchstrichterlichen Rechtssprechung zu der Unselbstständigkeit einzelner Rechnungsposten einer Schlussrechnung im privaten Baurecht.

Dementsprechend könne der Wohngeldschuldner auch nicht im Bezug auf seine Teilzahlung Zweckbestimmungen dahingehend treffen, dass er auf diesen oder jenen Bestandteil der Gesamtforderung zu zahlen gedenke.

Dies soll jedoch nicht die Möglichkeit für Wohnungseigentümer ausschließen, ihren Verpflichtungen auch durch Teilzahlungen, welche unter der geschuldeten Gesamtsumme bleiben, nachzukommen; es soll lediglich die Treffung von Tilgungsbestimmungen bezüglich einzelner Rechnungsposten verhindern. Als Folge hiervon wird eine Teilzahlung in Höhe der angesetzten Wasserkosten nur anteilig auf diese, ansonsten ebenso auf die übrigen Rechnungsposten angerechnet.

Das Urteil ist zu begrüßen. Zum einen schafft es Rechtssicherheit für die Wohnungseigentümer, welche im Vorwege in genereller Form angemessene Rückstände festlegen können, bei deren Überschreitung der Verwalter ermächtigt sein soll, eine Versorgungssperre zu verhängen. Zum anderen schließt es die Tür für diejenigen Eigentümer, welche darauf aus sind, sich durch unzulässige Zahlungsbestimmungen für Teilzahlungen der Sanktion der Kappung der Versorgungsanschlüsse zu entziehen. Dies wäre nämlich eine Form des Rosinenpickens, welche dazu führen würde, dass ein jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sich an den Bewirtschaftungskosten nur noch insoweit beteiligt, als es ein persönliches Interesse daran hat - jemand, der kein Interesse an der Pflege des gemeinschaftlichen Gartens hat, hält seine anteiligen Wohngeldzahlungen hierfür zurück, begleicht aber den Anteil, welcher auf Wasser Strom und ähnliche überlebensnotwendige Leistungen entfällt, und dies, ohne Konsequenzen befürchten zu müssen. Eine solche Handhabung stünde jedoch in eklatantem Widerspruch zu der solidarischen Natur der Wohnungseigentümergemeinschaft.

(veröffentlicht in Grundeigentum Nov. 2005)

Rechtsanwält Dr. Carl Christian Voscherau, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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