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Breiholdt Voscherau
Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
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Veränderte Nutzung von Teileigentum.

Zur Nutzung von Teileigentum
a) als Tagesstätte für psychisch Behinderte
b) durch deutsch-kurdischen Freundschaftsverein eV

Die Zunahme von Supermärkten und Discountern macht kleineren Einzelhandelsgeschäften das Überleben schwer oder unmöglich. Zunehmend stehen Teileigentumseinheiten leer, die Ladenflächen werden aufgegeben.

Die Eigentümer sind deshalb offen für Angebote anderer Mietinteressenten wie Vereine, Bildungseinrichtungen, Fahschulen etc.

Solche veränderten Nutzungen stoßen häufig auf wenig Gegenliebe bei den in der Wohnungseigentumsanlage lebenden Eigentümern. Sie fühlen sich beeinträchtigt und verlangen gerichtlich die Aufgabe der sie nach ihrer Auffassung beeinträchtigenden Nutzung. Die Gerichte zeigen sich dabei aber zunehmend offen für die Belange der Teileigentümer.

Ausgangspunkt für die Bewertung, ob eine Nutzung zulässig ist oder nicht, ist die Bezeichnung der jeweiligen Einheit in der Teilungserklärung:

a) bei der Bezeichnung der Teileigentumseinheit mit "Gewerbe" braucht beispielsweise nach OLG Zweibrücken die Gewinnerzielungsabsicht nicht notwendig im Vordergrund zu stehen. Vielmehr kann im Einzelfall gemeint sein, dass in den genannten Räumen eine Nutzung gestattet sein soll, die mit Publikumsverkehr einhergehen kann und somit mit einer intensiveren Nutzung des Teileigentums verbunden ist, als dies bei Wohnzwecken der Fall ist.

Dies soll auch nach Auffassung der Zweibrückener Richter dann gelten, wenn im Aufteilungsplan ein Teil der Räumlichkeiten als "Lagerraum" bezeichnet wird. Der Beschriftung der Räume im Aufteilungsplan kommt insoweit keine ausschlaggebende Bedeutung zu.

Die Nutzung der Räume als Tagesstätte für psychisch Behinderte stört oder beeinträchtigt die Wohnungseigentümer nach Auffassung der Richter nicht mehr als ein Laden, in dem auch Publikumsverkehr unbestimmter Zahl und Art stattfindet. Das soll jedenfalls dann gelten, wenn die Öffnungszeiten eines Ladens nicht - wesentlich - überschritten werden.

Soweit von der Tagesstätte Geruchsbelästigungen ausgehen, weil beispielsweise auch Essen verabreicht wird, reicht dies nicht für eine Untersagung der Nutzung der Tagesstätte. Hier bleibt dem beeinträchtigten Wohnungseigentümer die Möglichkeit über § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB iVm

§ 14 Nr. 1 WEG insoweit eine Unterlassung bzw. Maßnahmen zur Verhinderung von Geruchsbeeinträchtigungen zu fordern.

b) Die Nutzung einer in der Teilungserklärung als "gewerbliche Einheit" ohne weitere Zweckbindung bezeichneten Räume als Begegnungsstätte eines deutsch-kurdischen Kulturvereins ist nach Auffassung des OLG Hamm nicht unzulässig.

Entscheidend soll dabei sein, dass von dieser Nutzung keine stärkeren Beeinträchtigungen ausgehen, als von einer gewerblichen Nutzung.

Nach Auffassung der Hammer Richter ist dem Begriff "gewerbliche Einheit" zu entnehmen, dass grundsätzlich jede gesetzlich zulässige gewerbliche Nutzung des Teileigentums gestattet ist. Eine Beschränkung könnte sich höchstens aus dem Charakter oder der baulichen Gestaltung der Anlage ergeben.

Das OLG Hamm kommt zu dem Ergebnis, dass der Verein der deutsch-kurdischen Freundschaft auch deshalb nicht von der Nutzung ausgeschlossen ist, weil es sich um einen Idealverein handelt, der gerade nicht eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, sondern ohne Gewinnerzielungsabsicht tätig wird. Diese Nutzung soll deshalb nicht unzulässig sein, weil es für die Frage der Zulässigkeit einer Nutzung des Sondereigentums im Verhältnis der Miteigentümer untereinander ausschließlich auf die in den Räumen stattfindende tatsächliche Nutzung ankommt. Soweit von dieser tatsächlichen Nutzung nicht zu erwarten ist, dass von ihr eine stärkere Beeinträchtigung ausgeht als sie mit der Nutzung entsprechend dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck verbunden ist, soll die Nutzung zulässig sein.

Da in der streitbefangenen Anlage eine Gaststätte, Apotheke, Fahrschule etc. geführt werden, kann nach Auffassung der Hammer Richter auch nicht verlangt werden, dass die gesetzlichen Ladenschlusszeiten eingehalten werden müssen. In einem weiteren Sinne ist ein deutsch-kurdischer Freundschaftskreis mit einer Bildungseinrichtung vereinbar, wie beispielsweise eine Volkshochschule mit Sprachkursen für Ausländer.

Fazit:
Die Nutzungsmöglichkeiten von Teileinheiten, die als "Gewerbe" oder "gewerbliche Einheit" in der Teilungserklärung ausgewiesen sind, werden durch diese Rechtsprechung nahezu unbeschränkt ausgeweitet. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt in einer Anlage, in der Teileigentum ausgewiesen ist, kann nicht sicher sein, dass die zunächst vielleicht vorhandene Nutzung als Ladengeschäft etc. fortgeschrieben werden muss. Wer sich vor unliebsamen Überraschungen oder Veränderungen schützen will, sollte deshalb genau die Teilungserklärung studieren, ob weitere Einschränkungen der Nutzung vorgesehen sind, wie etwa Büro, Ladengeschäft, Arztpraxis etc.

Nur dann kann auch davon ausgegangen werden, dass entsprechend dieser Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter konkrete Vorgaben für die Nutzung der Teileigentumseinheit gegeben sind.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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