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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)



Versorgungssperre gegenüber einzelnen Wohungseigentümern, die die fälligen Wohngeldzahlungen nicht leisten.


Die zunehmend angespannte Wirtschaftslage in vielen Wohnungseigentümer-Gemeinschaften zwingt die Eigentümer sorgfältig, die Einnahmen-Situation unter Kontrolle zu halten. Dazu gehört die Beschlussfassung über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aber auch die möglichst zeitnahe ggf. gerichtliche Geltendmachung rückständiger Wohngelder.

Was kann aber die Gemeinschaft machen, wenn gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern gerichtliche Zahlungstitel vorliegen, eine Vollstreckung aber erfolglos bleibt?

Wohnt der säumige Wohnungseigentümer in der Wohnung, so bietet sich für die Gemeinschaft der durch die Rechtsprechung gebilligte Weg an, durch Beschlussfassung eine Versorgungssperre für die betreffende Wohnung durchzusetzen.

In einem vom BGH entschiedenen Fall – Urteil vom 10.06.20905 – Aktenzeichen: V ZR 235/04 – hatte ein Eigentümer Rückstände über € 16.000,--. Die Gemeinschaft beschloss die Versorgung der Wohnung mit Heizung durch Trennung der Stichleitung von der Ringleitung im Haus des Schuldners zu unterbrechen.

Dem mit der Trennung beauftragten Fachunternehmen verweigerte der Schuldner den Zutritt. Die Gemeinschaft machte daraufhin gerichtlich geltend, den Schuldner zu verurteilen, das Betreten seiner Wohnung durch Mitarbeiter des Fachunternehmens zu diesem Zweck zu dulden.

Zwar ging es in dieser Entscheidung nicht um eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft, sondern eine Gemeinschaft von Erbbauberechtigten. Die Entscheidungsgründe des BGH lassen sich jedoch auf die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft übertragen.

Nach Auffassung der BGH-Richter hat der Schuldner den Zutritt zu der Wohnung zu gewähren. Voraussetzung für den BGH ist aber, dass von der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden.

a) So bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft dahingehend, die Versorgung des Sondereigentums des Schuldners mit Strom/Heizung auszusetzen. Der BGH weist daraufhin, dass die Ausübung eines solchen Druck- und Sicherungsmittels über die durch die Teilungserklärung dem Verwalter eingeräumten Befugnisse hinausgeht und deshalb die Gemeinschaft einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss fassen muss.

b) Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit eines solchen Beschlusses ist ein erheblicher Zahlungsrückstand des Schuldners. Dieser soll gegeben sein, wenn der Wohnungseigentümer mit mehr als sechs Monatsbeiträgen zum Wohngeld im Rückstand ist.

c) Schließlich muss dem Vollzug der Sperre eine Androhung durch den Verwalter vorausgehen.

Dieses Verfahren ist allerdings mit einer erheblichen Zeitverzögerung verbunden, bevor überhaupt die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft wirksam tätig werden kann. Abgewartet werden muss zunächst die Ansammlung der Rückstände, dann ist eine Wohnungseigentümer-Versammlung einzuberufen, die entsprechende Beschlüsse zu fassen hat. Zu empfehlen ist deshalb, dass ein allgemeiner Beschluss durch die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft gefasst wird, durch den der Verwalter ermächtigt wird, bei erheblichen Wohngeld-Rückständen – die sechs Wohngelder überschreiten müssen – die betreffende Sondereigentumseinheit durch geeignete technische Maßnahmen von Versorgungsleitungen des Wohnungseigentums zu trennen.

Der Beschluss könnte demnach wie folgt gefasst werden: „Unabhängig von sonstigen rechtlichen Maßnahmen wird der Verwalter ermächtigt, bei Wohngeld-Rückständen eines Wohnungseigentümers in Höhe von mehr als sechs monatlichen Wohngeldern die betreffende Einheit durch geeignete technische Maßnahmen von Versorgungsleitungen zu trennen. Vor Vollzug der Maßnahme ist dem schuldende Wohnungseigentümer die Maßnahme anzudrohen und ihm eine Frist zur Zahlung zu setzen.“

Kommt dann in der Folgezeit ein Wohnungseigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen über sechs Monate nicht nach, kann der Verwalter aufgrund eines dann in aller Regel bestandskräftigen Beschlusses tätig werden.

Nach einer Entscheidung des Kammergerichts vom 08.08.2005 – Aktenzeichen: 24 W 112/04 – kann der schuldende Wohnungseigentümer nicht durch Teilzahlungen der auf die Versorgungsleistung entfallenden Beträge das Zurückbehaltungsrecht, also die Versorgungssperre, abwenden.


Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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