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Breiholdt Voscherau
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Eigenbedarf einer GbR

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06 (www.bundesgerichtshof.de)

Was war geschehen?
Mehrere Personen schließen sich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen, um ein Haus zu kaufen, zu sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildet das einzige Vermögen der Gesellschaft. In einer der Wohnungen wohnt seit 1987 der beklagte Mieter. Im Jahre 2004 kündigt die GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Als Grund gibt sie an, dass ihr Gesellschafter H schwer erkrankt sei. Er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachgeschosswohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen und sei deshalb darauf angewiesen, in die vom Mieter bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Während des Räumungsrechtsstreits, nach Ablauf der Kündigungsfrist, stirbt der Gesellschafter H. Amtsgericht und Landgericht geben der Räumungsklage statt. Der BGH bestätigt dies.

Aus rechtlicher Sicht
stellt der BGH einige bislang streitige Fragen klar:
  • Der Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berechtigt die GbR zur Kündigung.
  • Es kommt nicht darauf an, ob es sich um eine "überschaubare" GbR mit wenigen, dem Mieter namentlich bekannten Gesellschaftern handelt.
  • Der Gesellschafter, der den Eigenbedarf geltend macht, muss schon bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter gewesen sein. Der Mieter wird hierdurch davor geschützt, durch Gesellschafterwechsel den Kreis der möglicherweise Eigenbedarfsberechtigten nicht mehr überschauen zu können.

Gründe des Gerichts
Eine GbR ist zwar – anders als beispielsweise eine Kommanditgesellschaft – keine juristische Person. Aufgrund der Entscheidung des BGH vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00) kann sie aber eigene Rechte und Pflichten begründen und besitzt insoweit Rechtsfähigkeit. Diese von ihr begründeten Rechte und Pflichten stehen ausdrücklich der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zu. Das gilt auch für den Mietvertrag, deshalb ist zum Beispiel die Miete an die GbR zu zahlen. Daher könne sich die GbR auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen: Es sei nicht gerechtfertigt, die Gesellschafter einer GbR schlechter zu stellen als Mitglieder einer „einfachen“ Vermietermehrheit. Seien mehrere natürliche Personen Vermieter, ohne eine GbR zu bilden, so habe diese Vermietermehrheit einen Kündigungsgrund, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf geltend machen könne. Andersherum dürfe aber die GbR auch nicht besser gestellt werden als die Vermietermehrheit. Zum Schutz des Mieters könne sich die GbR deshalb nur auf den Eigenbedarf von GbR-Gesellschaftern berufen, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen seien. Schließlich sei der Tod des Gesellschafters im laufenden Räumungsrechtsstreit für die Wirksamkeit der Kündigung nicht schädlich, weil die Kündigungsvoraussetzungen zum Kündigungszeitpunkt vorgelegen hätten und erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen seien.

Im Ergebnis
ein spannendes Urteil, denn bei der Erklärung und Begründung der Eigenbedarfskündigung können Vermieter vieles falsch machen. In jedem einzelnen Fall ist genau zu bedenken, wer die Kündigung erklärt. Auf der anderen Seite sind Mieter gut beraten, die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung fachkundig prüfen zu lassen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter Erfolg, die GbR durfte kündigen. Mit Urteil vom 23.05.2007 (VIII ZR 113/06) hat der BGH aber in einem ähnlich gelagerten Fall entschieden, dass eine Kommanditgesellschaft nicht wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitarbeiter kündigen darf.

Rechtsanwalt Kristian Friedenhagen
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte
www.breiholdt-voscherau.de





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