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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)


Zu den Aufklärungs- und Nachforschungspflichten des Maklers

OLG Oldenburg, Urteil 15.05.2009 – Aktenzeichen: 6 U 6/00 8

Sachverhalt:

Der Grundstückskäufer verlangt vom Makler die Rückerstattung der Provision. Das Objekt war im Exposé angeboten mit dem Hinweis: „Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben zu unserem Immobilienangebot wird trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr übernommen“. Nach Abschluss des Kaufvertrages beanstandet die Stadt Oldenburg die Nutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwecken und die Nutzung eines Nebengebäudes. Der Makler hatte das Objekt besichtigt und das Ergebnis der Besichtigung und weitere Informationen, die er vom Verkäufer erhalten hatte, im Exposé festgehalten. Der Käufer wirft dem Makler vor, dass dieser aufgrund eigener Sachkunde hätte erkennen können bzw. es sich ihm aufdrängen müssen, dass die im Exposé beschriebene Nutzung des Kellers / Souterrains zu Wohnzwecken zweifelhaft sei, ebenso wie die Nutzung des Nebengebäudes zu Wohnzwecken.

Das LG weist die Klage auf Rückzahlung ab. Die Berufung des Klägers weist das OLG Oldenburg zurück.


Entscheidung:

Das OLG verneint eine Verwirkung der Maklerprovision gemäß § 654 BGB. Der Makler darf die ihm vom Verkäufer erhaltenen Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben – insbesondere, wenn er diese mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt hat. Dazu gehört, dass er keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé übernimmt, die nach den in seinem Berufstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind. Weitere Erkundigungen schuldet der Makler nicht. Die im Exposé enthaltene Gewährleistungsausschlussklausel deutet nach Auffassung des OLG darauf hin, dass es sich um Verkäuferinformationen handelt, die der Makler weitergegeben hat. Dieser Klausel konnte der Käufer entnehmen, dass eine ins Detail gehende Prüfung des Objekts vom Makler nicht stattgefunden hatte, insbesondere eine Prüfung dahin gehend, ob der vorgefundene Zustand mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmt, nicht getroffen wurde.

Hinsichtlich des Nebengebäudes zeigt zwar, wie das OLG ausführt, die dem Exposé beigefügte Flurkarte, dass dieses Gebäude auf der Grundstücksgrenze errichtet ist. Hieraus musste der Makler aber nicht auf einen baurechtswidrigen Zustand schließen. Vielmehr konnte er annehmen, dass – etwa im Hinblick auf eine eingetragene Baulast – ein baurechtswidriger Zustand nicht vorlag. Da das Nebengebäude bewohnt war, war nichts dafür ersichtlich, dass sich dem Makler ein Genehmigungsproblem aufdrängen musste. Das wäre etwa dann anders gewesen, wenn dem Makler die Bauakte zur Einsicht überlassen gewesen wäre. Im Übrigen gehöre die Einhaltung der Grenzabstände zum Allgemeinwissen der Bürger. Der Käufer selbst habe sich die entsprechenden behördlichen Genehmigungen zeigen lassen müssen, wenn er das Objekt gewerblich oder zu Wohnzwecken nutzen wollte.

Das Gericht hat weiter ausgeführt, dass das Vorliegen einer Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB zweifelhaft sei. Eine weitere Prüfung eines eventuellen Schadensersatzanspruches erübrigte sich aber, da der Käufer einen konkreten Schaden nicht dargetan hatte.


Fazit:

Mit diesem Urteil zieht das OLG Oldenburg Grenzen für die Unterrichtungs- und Aufklärungspflichten des Maklers. Der Makler kann die ihm vom Verkäufer übermittelten Informationen weitergeben. Ein entsprechender Hinweis darauf, dass er eine Haftung nicht übernimmt, sollte allerdings im Exposé aufgenommen werden. Empfehlenswert ist weiter, dass der Makler sich das Exposé vom Verkäufer gegenzeichnen lässt, damit dieser später nicht Gegenteiliges behauptet.

Ist ein Objekt voll ausgebaut und wie im vorliegenden Fall sogar bewohnt, muss der Makler nicht ohne weiteres von einem baurechtswidrigen Zustand ausgehen. Grundsätzlich – mangels entgegenstehender Erkenntnisse – kann der Makler in einem solchen Fall vielmehr davon ausgehen, dass eine Wohnnutzung erlaubt ist.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte
www.breiholdt-voscherau.de




   
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