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Zum Entstehen und zum Verzicht auf den Maklerprovisionsanspruch

OLG Rostock, Urteil 01.10.2008 – Aktenzeichen: 1 U 98/08

Das OLG Rostock hat in erfreulicher Deutlichkeit den Provisionsanspruch eines Maklers gegenüber dem Verkäufer bestätigt.

Sachverhalt:

Der Makler war von den Verkäufern beauftragt, einen Kaufvertrag zu vermitteln bzw. einen Käufer nachzuweisen. Nachdem der Makler einen Interessenten nachgewiesen hatten, wurde zwischen dem Makler und den Verkäufern eine schriftliche Vereinbarung geschlossen, in der die Verkäufer sich dem Makler gegenüber zur Zahlung einer Provision bei Kaufvertragsabschluss in Höhe von 13.000 € verpflichteten.

Bei der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages unterzeichneten Verkäufer und Käufer ein Gesprächsprotokoll dahin gehend, dass beim Notartermin die Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovision offen gewesen sei. Es habe deshalb eine telefonische Rücksprache mit dem Makler gegeben. In diesem Telefongespräch habe der Makler auf die Verkäuferprovision verzichtet und nur eine Käuferprovision in Höhe von 1 % verlangt, um das Zustandekommen des Kaufvertrages nicht zu gefährden. Diese Gesprächsnotiz war von den Verkäufern und dem Käufer unterzeichnet. Mit dem Käufer war zuvor bei Abschluss des Maklerkäufervertrages eine Provision in Höhe von 2,5 % vereinbart werden.

Entscheidung:

Das OLG Rostock führt aus: Der Einwand der Verkäufer, in einem Erlassvertrag mit dem Makler habe dieser auf die von den Verkäufern zu zahlende Provision verzichtet, ist erheblich. Der Vortrag der Verkäufer sei aber nicht ausreichend begründet und damit unschlüssig. Ein Erlassvertrag setze den unmissverständlichen Willen des Gläubigers voraus, auf die Forderung zu verzichten. Auch bei scheinbar eindeutigen Erklärungen dürfe ein Erlass erst angenommen werden, wenn sämtliche relevanten Begleitumstände berücksichtigt worden seien. Nach der Rechtsprechung müssen hieran strenge Anforderungen gestellt worden, da nicht ohne weiteres davon auszugehen sei, dass dann, wenn eine Forderung entstanden sei, der Gläubiger sein Recht einfach wieder aufgeben werde.

Unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falls sei der behauptete Forderungsverzicht unplausibel. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Makler damit einverstanden gewesen sein soll, anstelle der mit den Verkäufern schriftlich vereinbarten Provision von 6 % entsprechend 13.000,00 € von den Verkäufern keine Provision und vom Käufer nur eine Provision in Höhe von 1 % zu verlangen. Dem Makler habe nach den Maklerverträgen gegenüber den Verkäufern eine Provision in Höhe von 6 % und gegenüber dem Käufer eine Provision in Höhe von 2,5 % zugestanden. Die Behauptung, der Makler habe telefonisch damit auf 7,5 % Provision verzichtet, erscheine unwahrscheinlich. Dafür spreche auch nicht allein das durch die Verkäufer eingereichte Gesprächsprotokoll, in dem der Käufer und die Verkäufer bestätigen, sich mit dem Makler auf eine Provision in Höhe von 1 % geeinigt zu haben. Aus dem Gesprächsprotokoll kann lediglich entnommen werden, dass die in ihm enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern stammen. Zum Beweis der inhaltlichen Richtigkeit ist die private Urkunde hingegen nicht geeignet.

Damit sind nach Auffassung des Gerichts die Verkäufer ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen. Das Gericht hat sie zur Zahlung der vereinbarten Provision in Höhe von 13.000,00 € verurteilt, und zwar ohne den von den Verkäufern benannten Käufer zuvor als Zeugen anzuhören.

Fazit:

Das Urteil zeigt einmal mehr, welchen Risiken der Makler ausgesetzt ist. Vorliegend hatten offensichtlich Käufer und Verkäufer im kollusiven Zusammenwirken versucht, dem Provisionsanspruch des Maklers hinfällig werden zu lassen.

Das OLG Rostock hat aber in seiner Entscheidung zugrunde gelegt, dass die Verkäufer im Prozess ihrer Darlegungs- und Beweislast für den Erlass der Forderung, den sie zu beweisen hatten, nicht hinreichend substantiiert nachgekommen sind.


Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte
www.breiholdt-voscherau.de




   
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