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Breiholdt Voscherau
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Keine Maklerprovision bei Kaufpreisabweichung um 25 % -
Vermittlungsmaklerauftrag des erwerbwilligen Mieters


  1. Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten Preis um
    25 % übersteigt.
  2. Tritt ein Makler unaufgefordert an den Mieter einer Eigentumswohnung heran und teilt ihm neben der Verkaufsabsicht des Vermieters / Eigentümers mit, dass er sich für den Mieter bei Interesse um den Ankauf bemühen könne, ist ein im Anschluss gegebenes Provisionsversprechen des erwerbsinteressierten Mieters allein als Vermittlungs- und nicht auch als Nachweismaklerauftrag auszulegen.

OLG Dresden, Hinweisbeschluss 18.09.2008 - Aktenzeichen: 8 U 1167/08


Sachverhalt:

Der Makler schließt mit dem Mieter einer zu verkaufenden Wohnung einen Maklervertrag und bietet die vermietete Wohnung zum Kauf an. Der Kaufpreis war zunächst mit 220.000,00 € angegeben, wobei der Makler behauptet, ein höherer Kaufpreis sei für möglich gehalten worden. Der Kaufvertrag wird zu einem Kaufpreis von 275.000,00 € beurkundet.


Entscheidung:

Das OLG Dresden verneint einen Provisionsanspruch des Maklers. Das Gericht weist auf die obergerichtliche Rechtsprechung hin, wonach eine Preisdifferenz von bis zu 10 % zwischen Maklerangebot und beurkundetem Kaufpreis provisionsunschädlich sein soll. Bei einer Differenz von mindestens 20 % zwischen Angebot und beurkundetem Kaufpreis soll hingegen nicht mehr von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit ausgegangen werden und dies selbst dann, wenn es sich um eine für den Maklerkunden günstige Abweichung handelt. Bei einer für den Kunden nachteiligen Verteuerung von 25 % wie im vorliegenden Fall entfällt demgemäß der Provisionsanspruch.

Das Gericht geht weiter auf die Maklertätigkeit ein und führt aus, dass fraglich sei, ob und welche Leistung der Makler nach dem Vertrag erbringen sollte. Bei einem Mieter der zu verkaufenden Wohnung sei nicht anzunehmen, dass der Makler für den Nachweis der Gelegenheit zum Kauf der Wohnung eine Provision erhalten solle. Anzunehmen sei vielmehr, dass vom Makler eine vermittelnde Tätigkeit erwartet werde. Dafür spreche auch, dass der Makler selbst immer wieder von "Vermittlung" gesprochen habe und der Maklerkunde ersichtlich davon ausging, dass der Makler auf den Verkäufer einwirken werde, dass das Objekt an den Maklerkunden möglichst zu einem Kaufpreis von nicht mehr als 220.000,00 € verkauft werde.

Tatsächlich habe aber der Makler auf den Verkäufer nicht eingewirkt und damit auch keine Vermittlungstätigkeit erbracht. Damit scheitert der Provisionsanspruch sowohl daran, dass die wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen Maklervertragsangebot und Kaufvertrag nicht gegeben ist, wie aber auch daran, dass es an der zu erbringenden Vermittlungstätigkeit mangele.

Fazit:

Auch wenn in der Rechtsprechung immer wieder betont wird, dass bei der Frage, ob eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit zu bejahen ist, auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen ist, hat sich zwischenzeitlich eine generalisierende Wertung dahingehend ergeben, dass bei unter 10 % Abweichung zwischen Angebot und Kaufvertragspreis keine wirtschaftliche Ungleichheit anzunehmen ist, bei einer über 20 % liegenden Differenz hingegen vieles für die wirtschaftliche Ungleichwertigkeit spricht. Bei der dazwischen liegenden Differenz ist das Spektrum der Rechtsprechung weit gefächert. Auch hier dürfte bei Abweichungen von bis zu 15 % noch viel für eine Gleichwertigkeit sprechen, jedenfalls lassen sich hierfür immer wieder Rechtsprechungsbeispiele finden.

Von Bedeutung ist der Beschluss des Gerichts aber insoweit, als eine Auslegung des Maklervertrages dahin gehend erfolgt ist, welche Maklerleistung geschuldet sein sollte. Grundsätzlich wird der Makler beide Leistungen, nämlich Nachweis und Vermittlung, anbieten. Das Gericht muss unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles und der Parteierklärungen im Wege der Auslegung ermitteln, ob der Makler beide Tätigkeiten angeboten und hierfür eine Provision verlangt hat oder ob nur eine Tätigkeit erbracht werden soll.

Für Makler ist es von Bedeutung, sich nicht von vornherein auf eine Tätigkeit zu beschränken. Angeboten werden sollte deshalb die "Maklertätigkeit" und eine Differenzierung zwischen Nachweis und Vermittlung vermieden werden. Wird im Angebot die "vermittelnde Tätigkeit" betont, kann dies nämlich zum Nachteil des Maklers gereichen, wenn er "nur" nachweisend tätig wird.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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