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Breiholdt Voscherau
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Zur Wirksamkeit der Reservierungsvereinbarung im Maklerrecht

Nach § 652 BGB erhält der Makler sein Entgelt für eine erfolgreiche Maklertätigkeit. Bei der Reservierung eines Objekts verspricht hingegen der Kaufinteressent dem Makler ein Entgelt dafür, dass der Makler seine sonstigen Nachweis- und Vermittlungsbemühungen einstellt und anderen Interessenten - zunächst - absagt .

Die einzelnen Wirksamkeitsvoraussetzungen für die Reservierungsvereinbarung sind in der Rechtsprechung umstritten. Bedenken ergeben sich insbesondere bei folgenden Fragen:

a) Höhe der Reservierungsgebühr:
Wird durch die Höhe der versprochenen Reservierungsgebühr ein direkter oder auch indirekter Druck auf den Kaufinteressenten zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt und kann sich daraus eine Beeinträchtigung seiner Entscheidungsfreiheit ergeben, bedarf die Reservierungsvereinbarung zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB. Dabei soll entsprechend der Rechtsprechung gelten, dass noch nicht von einer Beurkundungsbedürftigkeit auszugehen ist, soweit die Reservierungsgebühr bei bis zu 10 bis 15 % der bei Abschluss des angestrebten Kaufvertrages zu zahlenden Provision liegt, vgl. BGH NJW 1988, 1716; BGH NJW 1987, 54; AG Hamburg ZMR 2006 S. 80.

In Einzelfällen soll die zulässige Pauschale bei Kaufobjekten bis DM 200.000,00 auch bei 20% der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision anzusetzen sein, vgl. LG Frankfurt/Main NJW 1984, 2419; AG Gotha AIZ Rechtsprechung A 148 Bl. 10.

b) Wirksamkeit der in AGB vereinbarten Reservierungsvereinbarung:
Bedenken gegen die Wirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung können sich auch aus § 307 BGB ergeben, soweit die Reservierungsvereinbarung in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrages enthalten ist. Die Reservierungsvereinbarung kann wirksam sein, wenn sie nicht als AGB Bestandteil des Maklervertrages ist, sondern eine zusätzliche, eigenständige vertragliche Vereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressent. Wird der Makler zunächst nachweisend oder vermittelnd tätig und kommt es erst nachfolgend zum Abschluss der Reservierungsvereinbarung, die kein Bestandteil der allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrages ist, so steht der Wirksamkeit dieser Vereinbarung § 307 BGB nicht entgegen, vgl. BGH NJW 1988, 1716; AG Hamburg-Wandsbek vom 31.01.2008, AZ 716 CC 158/07; a.A.: LG Frankfurt NJW 1984, 2419; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht 5. Auflage, Rd. 845.

c) Nichtigkeit einer Reservierungsvereinbarung:
Ist die Reservierungsvereinbarung zeitlich nicht begrenzt, ist sie nach § 138 BGB als nichtig anzusehen. Gleiches soll gelten, wenn der Käufer einen besonders niedrigen Kaufpreis zahlen will, vgl. BGH 1988, 1716; AG Hamburg-Wandsbek a.a.O.

d) Grundlage einer Reservierungsvereinbarung
Streitig ist, ob Wirksamkeitsvoraussetzung für die Reservierungsvereinbarung das Vorliegen eines einfachen oder eines qualifizierten Alleinauftrages ist. Zutreffenderweise dürfte das Vorliegen des einfachen Maklervertrages ausreichend für die Wirksamkeit der Reservierungsvereinbarung sein, so auch LG Heidelberg AIZ-Rspr. A 148 Bl. 3; AG Wandsbek a.a.O.

Soweit vereinzelt ein qualifizierter Alleinauftrag verlangt wird (vgl. Schwerdtner/Hamm Rd. 843) ist dem entgegen zu halten, dass auch der qualifizierte Alleinauftrag für den Kaufinteressenten nicht sicherstellt, dass der Verkäufer das Objekt nicht anderweitig verkauft. Die Reservierungsvereinbarung hat zum Inhalt, dass der Makler seine Verkaufsbemühungen einstellt und sich beim Verkäufer für den Kaufinteressenten einsetzt. Einen eigenmächtigen Verkauf des Verkäufers kann der Makler dennoch nicht verhindern, und zwar auch nicht bei Vorliegen eines qualifizierten Alleinauftrages. Zwar verpflichtet sich der Verkäufer bei einem qualifizierten Alleinauftrag schuldrechtlich gegenüber dem Makler, diesen zum Verkauf hinzuzuziehen, so dass er sich bei einer Verletzung dieser Verpflichtung ggf. schadensersatzpflichtig machen kann; in seiner Entscheidungs- und Abschlussfreiheit bezüglich des Verkaufsobjektes bleibt der Verkäufer aber auch beim qualifizierten Alleinauftrag frei.

Fazit:
Trotz all der immer wieder geäußerten Vorbehalte gegenüber Reservierungsvereinbarungen gilt, dass dann, wenn die Wirksamkeitsvoraussetzungen vorliegen, die Reservierungsvereinbarung im Interesse aller Beteiligten liegen kann: Für den Kaufinteressenten erhöht sich die Chance, das begehrte Objekt zu erwerben, für den Makler und den Verkäufer steigt die Wahrscheinlichkeit eines zügigen Vertragsabschlusses. Es erhöht letztendlich das Interesse des potentiellen Käufers des Objekts, wenn er davon ausgehen kann, dass seine Erwerbsbemühungen nicht wegen eines zwischenzeitlichen Drittverkaufs vergeblich sein werden. Deshalb wird er eher geneigt sein, sein Kaufinteresse zu verfolgen. Daher schadet es den Interessen des Verkäufers auch nicht, dass in einem kurzfristigen Zeitraum das Objekt keinem anderen Interessenten angeboten werden darf, vgl. AG Hamburg-Wandsbek a.a.O.



Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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