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Breiholdt Voscherau
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Widerruf des Maklerauftrages?
(Urteil Frankfurt/Main vom 18.09.2007, Az. 30 C 891/07-45)

Das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt/M. vom 18.09.2007 - Aktenzeichen: 30 C 891/07-45 - sorgt aufgrund der von den Printmedien hieraus gezogenen rechtlichen Folgen für Irritationen bei Verkäufern und Maklern. So heißt es in den Überschriften: "Maklervertrag ohne Begründung kündigen" oder "Maklervertrag jederzeit widerrufbar".
Um was ging es bei der Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt/Main? Ein Grundstückseigentümer und Unternehmer hatte mit einem Vermittler einen Dienstleistungsvertrag am 08. Mai 2006 geschlossen. Danach sollte der Vermittler für den Verkäufer die Gewinn- und Verlustrechnung optimieren, die Immobilie bewerten, Kaufinteressierte für die Immobilie und das Unternehmen finden und mit diesen die Kaufverhandlungen führen. Der Verkäufer hatte sich im Gegenzug verpflichtet, € 7.500,00 zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen. Hiervon zahlte er € 2.000,00 sofort. Der Verkäufer kündigte am 09.05.2007 den Vertrag und verlangte das Geld zurück. Das Amtsgericht Frankfurt/Main gab der Klage statt und führt aus, dass es sich bei den dem Vermittler übertragenen Diensten um sogen. "Dienste höherer Art" handelt, die nur aufgrund eines besonderen Vertrauens übertragen werden. Bei einem solchen Vertragsverhältnis sei gemäß § 627 BGB die fristlose Kündigung zulässig. Allerdings könne der Vermittler im Gegenzug einen seiner bisherigen Leistungen entsprechenden Teil der Vergütung verlangen. Da vorliegend die Kündigung einen Tag nach Vertragsschluss durch den Verkäufer erfolgte und Leistungen vom Vermittler noch nicht erbracht waren, war der Klage auf Rückzahlung stattzugeben.
Die von den Medien hieraus gezogene Schlussfolgerung, dass Maklerverträge jederzeit ohne Begründung fristlos gekündigt werden können, ist in dieser Allgemeinheit unzutreffend.
Vielmehr ist zu differenzieren:

1. Sind Maklerverträge geschlossen, in denen eine Befristung vereinbart ist, ist eine vorzeitige Kündigung nur zulässig, wenn ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt. Alleinaufträge und qualifizierte Alleinaufträge werden in der Regel mit Laufzeit-Vereinbarungen geschlossen, allgemeine
Verkaufsaufträge werden häufig mit Befristungen versehen, so dass in diesen Fällen eine fristlose Kündigung nur unter den eingeschränkten Voraussetzungen zulässig ist, dass ein "wichtiger Kündigungsgrund" gegeben ist.

2. Soweit allgemeine Makler-Verkaufsaufträge ohne zeitliche Befristung geschlossen werden, können diese gekündigt werden. Ist der Maklervertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, soll er für den Verkäufer frei widerruflich sein.

Ob wie im vom Amtsgericht Frankfurt/Main entschiedenen Fall ein Dienstleistungsvertrag vorliegt, der aufgrund besonderen Vertrauens erteilt worden ist, kann beim einfachen Maklervertrag ohne Befristung zweifelhaft sein. Der einfache Maklervertrag erlaubt dem Auftraggeber, den Vertrag zu kündigen, ggf. zu widerrufen, in jedem Fall hat er auch die Möglichkeit, andere Makler zu beauftragen.
Da im Frankfurter Fall es zusätzlich zur Maklertätigkeit auch darum ging, die Gewinn- und Verlustrechnung des zu verkaufenden Unternehmens zu optimieren, kann hiermit eine besondere Vertrauensstellung begründet sein, die dann auch zur Anwendung des § 626 BGB führen kann. Dies wird in der Regel aber bei einfachen Verkäufer-Makleraufträgen nicht der Fall sein, da es in diesen Fällen darum gehen wird, für eine Immobilie einen Käufer nachzuweisen bzw. einen Kaufvertrag zu vermitteln.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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