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Breiholdt Voscherau
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Provisionsgefährdung bei vertraglichem Rücktrittsrecht
(OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.06.2006 - Aktenzeichen: 19 U 37/06)

Ein an die erforderliche behördliche Genehmigung anknüpfendes Rücktrittsrecht lässt den Makleranspruch erst nach dessen Nichtausübung entstehen. Sachverhalt:
Der Makler vermittelt dem Mieter einen Gewerberaum-Mietvertrag. Im Mietvertrag wird vereinbart, dass der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages am 06.08.2002 umgehend eine Nutzungsänderung des vermieteten Objekts für die Zwecke des Mieters beantragen wird. Weiter wird folgende Vereinbarung getroffen: "Sollte bis zum 28.02.2003 kein positiver Bescheid der Nutzungsänderung vorliegen, so steht dem Mieter ein Rücktrittsrecht zu."
Der Mieter zahlt an den Makler die Provision in Höhe von € 79.191,00. Am 24.02.2003 teilt die Stadt dem Vermieter mit, dass vorbehaltlich einer endgültigen Prüfung gegen die beantragte Nutzungsänderung keine Bedenken bestünden.
Bis zum 28.02.2003 lag eine behördliche Genehmigung zur Nutzungsänderung nicht vor. Der Mieter trat zurück und verlangt vom Makler die Rückerstattung der Provision.
Entscheidung:
Zu Recht, wie das OLG Frankfurt urteilte. Es handele sich bei der Rücktrittsvereinbarung um eine aufschiebende Bedingung. Sinn und Zweck der Rücktrittsklausel sei, dass der Mietvertrag zunächst in der Schwebe bleiben solle. Wesentlicher wirtschaftlicher Zweck des Mietvertrages war, dass der Mieter die angemieteten Räume entsprechend seinen Vorstellungen nutzen könne.
Er benötigte Planungssicherheit und ließ sich deshalb ein zeitlich befristetes - mit Ausnahme der Genehmigungserteilung bis zu diesem Zeitpunkt - an keine weiteren Voraussetzungen gebundenes Rücktrittsrecht einräumen.
Damit kam es erkennbar nicht darauf an, aus welchen Gründen die Genehmigung bis zum 28.02.2003 nicht vorlag. Es kam auch nicht darauf an, wie die Aussichten auf die Genehmigung der Nutzungsänderung objektiv einzuschätzen waren.
Ebenfalls war unerheblich für das Gericht, ob der Vermieter seiner Verpflichtung aus dem Mietvertrag nachgekommen war, umgehend nach Vertragsunterzeichnung die Nutzungsänderung zu beantragen. Bis zum 28.02.2003 war vielmehr davon auszugehen, dass der Mietvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung stand, ein wirksamer Mietvertrag noch nicht vorlag.
Fazit:
Bei der Vereinbarung von Rücktrittsrechten im Miet- oder Kaufvertrag ist die Gefahr, dass ein Provisionsanspruch nicht entsteht jedenfalls dann gegeben, wenn nach dem Beweggrund der Rücktrittsklausel und dem Zweck und dem Inhalt erkennbar wird, dass der Mietvertrag zunächst in der Schwebe bleiben soll. In jedem Einzelfall ist deshalb erneut zu prüfen, welche Beweggründe die Mietvertragsparteien hatten, um eine Rücktrittsklausel aufzunehmen.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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