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Breiholdt Voscherau
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Sorgfaltspflichten des Maklers bei Übernahme von Informationen des Verkäufers in das Maklerexposé
(BGH vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06)

Wohnflächenangaben in Maklerexposés sind in den vergangenen Jahren immer wieder Anlass für Rechtsstreitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Käufer und Makler gewesen. In einer aktuellen und außerordentlich klaren Entscheidung hat jetzt auch der Bundesgerichtshof die Sorgfaltspflichten des Maklers gegenüber dem Maklerkunden bei Angabe von Wohnflächen im Exposé definiert.

Im entschiedenen Fall hatte der Eigentümer dem Makler einen Verkaufsauftrag für seine Eigentumswohnung erteilt. In dem vom Makler gefertigten Exposé, in dem er auf seine Provisionsforderung deutlich hingewiesen hatte, war auch eine "Baubeschreibung" enthalten, in der es u.a. heißt, dass die Wohnfläche 92,2 qm beträgt. Bei den "Zimmern" wird in der Baubeschreibung für ein Dachstudio eine Größe von ca. 35 qm angegeben. Eine von dem Verkäufer dem Makler zur Verfügung gestellte Wohnflächenberechnung wies 65,02 qm aus, handschriftlich war hinzugefügt: "Plus 27,06 qm Atelier …". Diese Wohnflächenberechnung legte der Makler in seinem Exposé zugrunde.
Nach Verkauf der Wohnung stellte sich heraus, dass der Spitzbodenraum ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war. Die Käufer verklagten daraufhin den Verkäufer auf Ersatz ihres Schadens, den sie mit € 46.322,85 bezifferten. Der Prozess endete mit einem Vergleich, wonach die Verkäufer € 5.000,00 zahlten.
Wegen der Differenzsumme von € 41.322,85 wurde nunmehr der Makler gerichtlich in Anspruch genommen - in letzter Instanz ohne Erfolg. Grundsätzlich, so der BGH, sei der Makler zwar verpflichtet, den Maklerkunden über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Kunden von Bedeutung sein könnten. Wenn er Eigenschaften des Objektes behauptet, ohne sich die erforderlichen Grundlagen dafür verschafft zu haben, verletzt er seine Sorgfaltspflichten. Informationen, die er vom Verkäufer erhält, darf er allerdings grundsätzlich ungeprüft weitergeben, es sei denn, diese sind für ihn als Makler erkennbar unrichtig oder nicht plausibel bzw. sonst als bedenklich einzustufen. Die Angabe im Exposé, dass die Wohnfläche 92,2 qm betrage, sei eine Verkäuferinformation gewesen, der Kaufinteressent musste und konnte davon ausgehen, dass es sich insoweit um Angaben von der Verkäuferseite handelt. Der Makler war deshalb nicht verpflichtet, die Flächenangaben und die Frage der Baugenehmigung selbst zu überprüfen oder auf das Unterbleiben einer solchen Prüfung hinzuweisen. Die entsprechenden Angaben dürfe der Makler ohne weitere Überprüfung an den Erwerber weitergeben. Jedenfalls könne der Kunde nicht ohne weiteres unterstellen, dass der Makler die Wohnflächenberechnung selbst erstellt oder überprüft hat bzw. dass er für die angegebenen Quadratmeterzahlen eine Garantie übernehmen will.
Erteilt der Verkäufer keine Informationen und muss der Makler sich diese selbst besorgen, muss er in jedem Falle deutlich machen, von wem er die Informationen erhalten und dass er diese Informationen nicht überprüft hat. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.

Fazit der Entscheidung:

Der Käufer kann bei den Angaben im Exposé zunächst nur davon ausgehen, dass es sich hier um Angaben des Verkäufers handelt, die der Makler weitergibt, ohne sie im Einzelnen überprüft zu haben. Handelt es sich um Angaben, deren Richtigkeit für den Käufer von Bedeutung ist, wie z.B. bei der Wohnflächenangabe, sollte der Käufer nachfragen, auf welcher Grundlage diese Berechnung erfolgte. Gegebenenfalls sollte er den Makler beauftragen, die Berechnung zu überprüfen. Dies wird regelmäßig zu einer Entgeltforderung des Maklers führen, da Wohnflächenberechnungen eine aufwendige Dienstleistung darstellen, die im Rahmen des Maklervertrages nicht mit entgolten wird.

Der Käufer kann aber auch im Rahmen des Kaufvertrages vom Verkäufer eine Garantieerklärung hinsichtlich der Wohnflächengröße verlangen. Erfahrungsgemäß wird allerdings ein Verkäufer in der Regel hierzu keine Bereitschaft zeigen.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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