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Breiholdt Voscherau
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Provisionsanspruch bei Ausübung des Vorkaufsrechts



Reicht der Meistbietende eines öffentlichen Ausschreibungsverfahrens zum Kauf eines Grundstücks seine Position gegen ein Provisionsversprechen an einen anderen Kaufinteressenten weiter, so bindet eine daran anknüpfende sogen. Maklerklausel im Kaufvertrag nicht den Vorkaufsberechtigten.

(BGH, Urteil vom 11.01.2007 - Aktenzeichen: III ZR 7/06)

In der vom BGH zu entscheidenden Fallgestaltung hatte das Land ein Ausschreibungsverfahren zum Verkauf eines Grundstücks durchgeführt. Eine Firma X-GmbH, die Meistbietende war, verwies das Land an eine andere Firma, die Firma Y-GmbH, mit der dann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Im notariellen Kaufvertrag sagte die kaufende Firma Y-GmbH der Firma X-GmbH eine Provision im Rahmen eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter zu. Der Vorkaufsberechtigte übte sein Vorkaufsrecht aus, weigerte sich aber die im Kaufvertrag zugesagte Provision an die Firma X-GmbH zu zahlen.

Das OLG Hamm hatte der Maklerfirma X-GmbH den Provisionsanspruch zugesprochen. Der BGH verneint indes den Provisionsanspruch der Firma X-GmbH gegenüber dem Vorkaufsberechtigten. In seinen Entscheidungsgründen führt der BGH u.a. aus, dass Maklerklauseln, d.h. Vereinbarungen im Rahmen eines echten Vertrages zu Gunsten des Maklers, durchaus Forderungsrechte des Maklers begründen können, die der Vorkaufsberechtigte, wenn er sein Vorkaufsrecht ausübt, zu erfüllen hat.

Der Vorkaufsberechtigte soll aber nur dann an die Maklerklausel gebunden sein, wenn in der Maklerklausel bereits "entstandene" Maklerkosten verteilt werden. Nur wenn also der Makler zuvor einen Maklervertrag mit dem Käufer oder Verkäufer geschlossen hat und aus diesem Maklervertrag Provisionsansprüche entstanden sind, können diese - mit Bindung des Vorkaufsberechtigten - im Kaufvertrag "verteilt" werden. Wird der Maklervertrag erstmalig im unmittelbaren Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag bzw. im Rahmen der "Maklerklausel" geschlossen, so soll der Vorkaufsberechtigte hingegen nicht verpflichtet werden. Hat nämlich der Makler ohne Abschluss eines Maklervertrages oder einer vorherigen Vereinbarung über die Entgeltlichkeit gegenüber Käufer oder Verkäufer Maklerleistungen erbracht, so gibt es weder für Verkäufer noch Käufer eine Vergütungsverpflichtung oder einen Anlass, bei Abschluss des Kaufvertrages ein selbstständiges Provisionsversprechen abzugeben. Die Maklerklausel soll sich dann nach Auffassung des BGH als "Fremdkörper" im notariellen Kaufvertrag darstellen, die vom Vorkaufsberechtigten in seinen Kaufvertrag nicht zu übernehmen ist.

Fazit:

Es ist das bekannte Lied, das hier gesungen wird: Ohne Maklervertrag kein Entgelt. Jedenfalls dann, wenn die Ausübung eines Vorkaufsrechtes zu erwarten ist, reicht es für den Makler nicht aus, einen echten Vertrag zu seinen Gunsten, also die Maklerklausel, in den notariellen Kaufvertrag einbringen zu können. Seinen Provisionsanspruch kann er vielmehr nur sichern, wenn er zuvor einen Maklervertrag mit dem Käufer oder Verkäufer abgeschlossen und Maklerleistung erbracht hat. Die ihm aus diesem Maklervertrag zustehende Provision kann dann im Rahmen eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter in den notariellen Kaufvertrag eingebracht werden und bindet dann auch den Vorkaufsberechtigten.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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