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Breiholdt Voscherau
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Inneprovisio 18,5%

Ist eine Innenprovision von 18,5 % offen zu legen?
(BGH v. 13.10.06, V ZR 66/06 und 10.11.06, V ZR 73/06)

Innenprovisionen bei dem Vertrieb und Verkauf von Wohnungen als Kapitalanlage liegen in der Regel weit über der Provisionshöhe, die bei dem Einzelverkauf von Villen, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen zur persönlichen Nutzung oder Vermietung anfallen und als ortsübliche Gesamtprovision für Verkäufer und Käufer bei ca. 6 % liegen.

In den aktuellen Entscheidungen des BGH vom 13.10.2006 (Az: V ZR 66/06) und 10.11.2006 (Az. V ZR 73/06) ging es um den Verkauf gebrauchter Eigentumswohnungen, die als Kapitalanlage angeboten wurden. Der Verkäufer hatte einen Prospekt über die Wohnungen erstellt, in welchem das Gesamtpaket des Wohnungserwerbs mit zwei hintereinander geschalteten Bausparverträgen und dem Beitritt zu einem Mietpool als Steuersparmodel zur Altersvorsorge und Vermögensbildung angeboten wurde. Zudem wurde von dem vom Verkäufer eingeschalteten Vermittler und dem Käufer ein konkreter Finanzierungsvorschlag besprochen. Auf die Innenprovision wurde nicht hingewiesen.

Der BGH verneint in beiden Fällen eine Aufklärungsverpflichtung des Verkäufers über die Innenprovision. Dabei stellt der BGH jedoch deutlich heraus, dass grundsätzlich bei dem Vertrieb von im Bauträgermodel zu errichtenden Appartements im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodels mittels eines Prospektes eine Offenbarungspflicht auch hinsichtlich der Innenprovision besteht (vgl. BGH vom 28.07.2005, Az: III ZR 290/04). Soweit der BGH in den jetzt entschiedenen Fällen des Verkaufs von gebrauchten Immobilien die Aufklärungspflicht allerdings verneint hat, liegt der unterschiedliche Bewertungsansatz für das Gericht darin, dass in dem einen Fall ein Anleger eine Investition eingehen soll und will und deshalb Grundstückskauf-, Werklieferungs-, Baubetreuungs-, Mietvertrag sowie Mietgarantie und den Steuerberatungsvertrag hierfür abzuschließen hat. In den anderen - jetzt entschiedenen - Fällen des Verkaufs einer gebrauchten Eigentumswohnung sollte der Käufer lediglich aufgrund mündlicher Beratung und eines Verkaufsprospektes das Objekt erwerben.

Der Käufer einer Immobilie hat aber - so der BGH - keinen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert. Es bleibt den Parteien vielmehr bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Dem Verkäufer obliegt mithin selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Wertes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt. Er darf vielmehr davon ausgehen, dass sich der Käufer selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft. Dies gilt erst recht - so der BGH -, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für ein besonderes Interesse des Käufers an dem Anteil der in dem Gesamtaufwand des Vertriebsmodels enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende Dienstleistungen vorhanden ist. In diesem Fall muss der Verkäufer bzw. der für ihn tätige Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine persönliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht nur auf der Grundlage eines Vertriebsprospektes herbeiführt, ungefragt keine Angaben über die Innenprovision machen.

Fazit:
Sicher sind diese Entscheidungen keine Sternstunden für den Verbraucherschutz. Sie zeigen deutlich den begrenzten Aufklärungsanspruch, der dem Erwerber von gebrauchten Immobilien gegenüber Verkäufer und Makler zugebilligt wird. Der Käufer muss sich selbst ein Bild über den Wert der Immobilie machen oder aber den Verkäufer/Makler ausdrücklich nach wertbildenden bzw. wertmindernden Umständen befragen.

Ob diese Rechtsprechung sich auf das tägliche Maklergeschäft, soweit es sich um den Verkauf von Einzelobjekten und nicht um den Vertrieb von größeren Wohnungseigentumseinheiten handelt, übertragen lässt, kann Zweifel wecken: Eine Innenprovision von 18,5 % liegt entscheidend über der Ortsüblichkeit der Provisionen für das tägliche Maklergeschäft, so dass unter Umständen schon aus diesem Grund eine Offenbarungsverpflichtung gegeben sein wird.



Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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