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Breiholdt Voscherau
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Maklerfreundliche Rechtsprechung des BGH

Auch die rechtliche Zuordnung einer Einbauküche kann auf die
Wirksamkeit der Provisionsabrede Einfluss haben

Sachverhalt:

Im Raum Osnabrück vermittelt ein Makler den Verkauf eines Hauses. Der Kaufvertrag wird zum Kaufpreis von € 265.000,-- abgeschlossen, im Kaufvertrag ist dem Makler eine Provision vom Käufer zugesagt im Rahmen eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter.

Außerhalb des notariellen Kaufvertrages vereinbaren die Kaufvertragsparteien, dass Einbauten und Gegenstände des Hauses, darunter auch die Einbauküche, für € 20.000,-- an den Käufer vom Verkäufer verkauft werden sollen.

Der Makler stellt seine Provision in Rechnung. Der Käufer lehnt die Zahlung ab und behauptet, er habe sich mit dem Verkäufer auf € 285.000,-- Kaufpreis für die Immobilie geeinigt. Beurkundet worden sei aber nur ein Kaufpreis von € 265.000,--.

Bei der Barzahlung der € 20.000,00 für Einbauküche und weitere Gegenstände habe es sich um eine Schwarzgeld-Zahlung zur Senkung der Grunderwerbsteuer gehandelt. Diese Abrede hätte mit beurkundet werden müssen, denn Einbauküchen würden im Raum Osnabrück als wesentlicher Bestandteil der Immobilie angesehen. Da der Kaufvertrag den Kaufgegenstand und Kaufpreis nicht vollständig angegeben habe, sei er insgesamt nichtig und damit entfalle auch eine Provisionszahlung.

Urteil:

Das Landgericht Siegen hat dem Makler die Provision zugesprochen. Der Kaufvertrag ist nach Auffassung der Siegener Richter wirksam zustande gekommen. Eine Schwarzgeld-Abrede, für die der Käufer beweispflichtig gewesen wäre, war vom Käufer nicht zur Überzeugung des Gerichts dargetan und unter Beweis gestellt. Das Gericht geht nach der Beweisaufnahme davon aus, dass vielmehr außerhalb des notariellen Kaufvertrages Mobiliar veräußert werden sollte.

Dem steht nach Auffassung des Gerichts auch nicht entgegen, dass die Einbauküche mit verkauft wurde. Nach dem vom Gericht eingeholten Sachverständigen-Gutachten ist die Einbauküche im Raum Osnabrück nicht als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks anzusehen. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, dass die Frage der Zugehörigkeit einer Einbauküche immer wieder zum Diskussionsgegenstand bei Kaufpreisverhandlungen wird und schon daraus sich ergebe, dass im Osnabrücker Raum die Küche nicht als wesentlicher Bestandteil der Immobilie angesehen werde. Damit sei ein gesonderter Verkauf außerhalb des notariellen Kaufvertrages wirksam.

Wie das Landgericht weiter ausführt, waren der Grundstückskaufvertrag und der Möbelverkauf auch keine rechtliche Einheit; der Grundstücksverkauf war nicht abhängig von dem Mobiliarverkauf.

Fazit:

Das noch nicht rechtskräftige Urteil des Landgerichts Siegen berührt die überaus strittige Frage, ob Einbauküchen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sind. Diese Frage wird regional unterschiedlich beantwortet: Während in Norddeutschland überwiegend auch beim nachträglichen Einbau der Küche die Absicht dauernder Einfügung angenommen wird und damit von einem wesentlichen Bestandteil der Immobilie ausgegangen wird, wird in West- und Süddeutschland von den Gerichten die Zugehörigkeit der Einbauküche als wesentlicher Bestandteil der Immobilie überwiegend verneint.

Für den Makler kann es deshalb dann, wenn die Einbauküche gesondert außerhalb des notariellen Kaufvertrages verkauft werden soll, von entscheidendem Interesse sein, prüfen zu lassen, ob es sich bei der Küche um einen wesentlichen Bestandteil handelt, um eine Unwirksamkeit des Kaufvertrages und damit einen Verlust der Provision zu vermeiden.

Landgericht Siegen, Urteil vom 10. November 2006 - Aktenzeichen: 1 0 57/04

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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