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Breiholdt Voscherau
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Maklerfreundliche Rechtsprechung des BGH

Zur Auslegung eines "selbständigen" Provisionsversprechens
(BGH vom 12.10.2006, Az. III ZR 331/04)

Sachverhalt:

Der Verkäufer beauftragt den Makler mit dem Verkauf seines Hauses. Der Makler fertigt das Exposé und inseriert das Objekt. Der Verkäufer findet selbst einen Kaufinteressenten und schließt mit diesem den Kaufvertrag ab. Der Makler behauptet, vor Abschluss des Kaufvertrages habe der Verkäufer zugesagt, dass er ihm in jedem Fall eine Provision zahle. Dies bestreitet der Verkäufer. Das OLG München weist die Klage ab mit der Begründung, dass das nachträgliche Versprechen einer Provisionszahlung, ohne dass hierfür eine weitere Maklerleistung erbracht sei, ein schenkungsweises Leistungsversprechen darstelle. Dies sei aber formnichtig, weil es der notariellen Beurkundung bedürfe.

Entscheidung:

Der BGH verweist den Rechtsstreit an das OLG München zurück. Er führt aus, dass die Zahlung der Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung zugesagt werden kann. Dabei liegt es, wie der BGH ausführt, dem geschäftlichen Verkehr fern, ein Schenkungsversprechen anzunehmen. Vielmehr kann das selbständige Provisionsversprechen auch zum Ziel haben, schon geleistete oder noch zu leistende Dienste des Maklers zu entgelten. Da der Makler vorliegend schon Maklerleistungen erbracht hatte, nämlich die Exposé-Erstellung und Objekt-Inserierung, liege es nahe, dass dann, wenn zugesagt werde, in jedem Fall eine Provision zu zahlen, dies als selbständiges Provisionsversprechen anzusehen. Da es aber (noch) an der Feststellung fehle, ob ein solches Versprechen erteilt sei, müsse die Sache an das OLG zwecks Aufklärung zurückverwiesen werden.

Fazit:

Das Urteil verwirrt den an komplizierte Maklerrechtsentscheidungen gewöhnten Leser. Ist es tatsächlich so einfach eine "Maklerprovision" immerhin in Höhe von ca. € 30.000,-- zu verdienen, ohne dass der Makler einen Erfolg herbeiführt? Der Käufer war schließlich vom Verkäufer selbst gefunden worden. Höchst richterlich ist aber nun mit dem Urteil bestätigt, dass auch so Provision verdient werden kann. Allerdings handelt es sich vorliegend um eine mündliche Provisionszusage, was deshalb auch zur Zurückverweisung an das OLG führt, damit dort geprüft werden kann, ob diese mündliche Zusage auch erteilt worden ist. Hier stellt sich logischerweise die Frage, ob die rechtliche Position des Maklers verbessert werden kann, wenn er sich von vornherein schriftlich unterzeichnen lässt, dass bei Verkauf des Objektes an Direktinteressenten des Verkäufers dieser sich zur Zahlung der Provision verpflichtet? Gerade dabei steht jedoch zu befürchten, dass eine solche Vereinbarung als Allgemeine Geschäftsbedingung des Maklers angesehen wird und er dann im Rechtsstreit dartun muss, dass diese Klausel individuell ausgehandelt worden ist. Wie schwierig diese Beweisführung ist, zeigt die Rechtsprechung zum qualifizierten Alleinauftrag hinlänglich. Welche Empfehlung kann mithin dem Makler unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung des BGH gegeben werden: Alle Geschäfte per Handschlag ohne schriftliche Verträge abzuschließen, allerdings in Gegenwart von Zeugen, die das Vereinbarte später beweisen können.



Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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