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Breiholdt Voscherau
Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
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Der Provisionsanspruch bei sog. Koppelungsgeschäften

Im Dornröschenschlaf versunken scheint das Koppelungsverbot des Artikels 10 § 3 Mietrechtsverbesserungsgesetz (MRVG).

Da aber doch gelegentlich Zweifel auftreten, ob Provisionsansprüche nicht wegen dieser Regelung hinfällig sind, sei an die Regelung erinnert, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Es geht um folgende Bestimmung:
"Eine Vereinbarung, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen, ist unwirksam. Die Wirksamkeit des auf den Erwerb des Grundstücks gerichteten Vertrages bleibt unberührt".

Das Koppelungsverbot ist mithin das Verbot der Bindung des Grundstückskäufers an einen bestimmten Ingenieur oder Architekten. Der Käufer kann sich nach dieser Regelung nicht wirksam verpflichten, im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Grundstückserwerb bei Entwurf, Planung und Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistung eines bestimmten Architekten oder Ingenieurs in Anspruch zu nehmen. Auch wenn der Architekt sein eigenes Grundstück mit Bindung des Erwerbers an seine Architektenleistungen veräußert, greift die Regelung.

Auch wenn der Käufer sich gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, einen Architektenvertrag oder eine Architektenleistung, z. B. Pläne, zu übernehmen oder wenn der Architekt das Grundstück vorweg veräußert und das Bauwerk auf eigene Kosten und Risiken errichtet, wird eine Unwirksamkeit bejaht.

Nicht anwendbar ist die Regelung, wenn die Koppelung nicht berufsstandsbezogen ist, z.B. der Gesamtvertrag, der sich aus Verkauf und Gebäudeerrichtung zusammensetzt, mit einem Bauträger- oder Betreuungsunternehmen, Generalunternehmer für schlüsselfertige Bauwerke abgeschlossen wird, selbst wenn diese Architekten oder Ingenieure sind.

Die Vorschrift ist weit gefasst und richtet sich gegen jede den Wettbewerb von Ingenieuren und Architekten beeinträchtigende Bindung, so fern diese mit dem Erwerb eines Grundstücks zusammenhängt.

Für den Makler ist diese wenig geglückte Vorschrift deshalb von Bedeutung, weil die Verträge - jedenfalls teilweise - unwirksam sind und weil dem Makler der Vorwurf gemacht werden kann, dass er Verträge vermittelt hat, die gegen das Gesetz verstoßen. Er wird mithin seiner Provision verlustig gehen. Dies soll sogar dann gelten, wenn der Grundstückserwerber die Architektenleistung entgegengenommen und sich nicht auf Unwirksamkeit berufen hat.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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