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Breiholdt Voscherau
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Mitursächlichkeit: Der Bundesgerichtshof schafft Klarheit
(BGH vom 06.07.2006, Az. III ZR 379/04)

Ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht nur, wenn der Hauptvertrag (z.B. Kaufvertrag oder Mietvertrag) in Folge einer für den Vertragsschluss wesentlichen Maklerleistung, also des Nachweises oder der Vermittlung einer Vertragsgelegenheit zustande gekommen ist. So bestimmt es § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Maklertätigkeit muss also für den Vertragsabschluss ursächlich, mindestens aber mitursächlich gewesen sein. Die Ursächlichkeit oder Mitursächlichkeit der Maklerbemühungen wird von der Rechtsprechung vermutet, wenn der Vertragsschluss in angemessener Zeit nach dem Nachweis oder der Vermittlung erfolgt. Welcher Zeitraum als "angemessen" anzusehen ist, war bisher in der Rechtsprechung völlig uneinheitlich beantwortet worden. So war in der bisherigen Rechtsprechung des BGH in Einzelfällen ein Zeitabstand von 4 Monaten, 3-5 Monaten und mehr als einem halben Jahr zwischen Maklertätigkeit und Hauptvertragsabschluss als angemessen angesehen worden. Das OLG Köln bejahte einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Nachweistätigkeit und Abschluss des Mietvertrages bei 8 Monaten (OLG Köln AIZ-Rechtsprechung A 110 Bl. 90).

Nach einer weiteren Entscheidung des OLG Köln (AIZ-Rechtsprechung A 110 Bl. 92 ist die Angemessenheit des Zeitabstandes nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen und kann bei größeren Geschäftsprojekten auch noch bei einer Zeitspanne zwischen 2 und 4 Jahren vorliegen.
Das OLG Bamberg (RDM-Rspr. A 110 Bl. 28) hatte bei einem Zeitablauf von 4 Jahren zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Kaufvertrages entschieden, dass dieser nicht gegen die M itursächlichkeit der Maklertätigkeit spreche. Allerdings finden sich in den Entscheidungsgründen keine Aussagen zur Angemessenheit des Zeitabstandes; das OLG Bamberg hatte insoweit lediglich dem unstreitigen Sachverhalt entnommen, dass der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss vorlag.

Beim Überschreiten der für "angemessen" zu erachtenden Zeitgrenze trägt der Makler die Beweislast dafür, dass seine Bemühungen für den Vertragsabschluss ursächlich waren. Umstritten war dabei, wie lange eine Ursächlichkeit "vermutet" werden kann. Diese Frage hat jetzt der BGH in seiner Entscheidung vom 06.07.2006 - AZ: III ZR 379/04 - geklärt und ausgeführt, dass die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit nur dann zu Gunsten des Maklers vermutet wird, wenn der Vertragsschluss innerhalb eines Jahres erfolgt.

Im entschiedenen Fall hatte der beklagte Kunde des Maklers ca. 1.000 qm Bürofläche zur Anmietung gesucht. Der klagende Makler übersandte ein Kurzexposé über ein Mietobjekt unter Hinweis auf die Provisionspflicht, der Kunde zeigte Interesse. 19 Monate nach dem Erstkontakt mietete der Makler-Kunde die Fläche ohne Beteiligung des Maklers. Dieser beanspruchte daraufhin Provision und klagte auf Auskunft über die Mietvertragsdaten. Das Landgericht wies die Klage ab, das Berufungsgericht gab ihr statt. Auf die Revision des Kunden wurde das klagabweisende landgerichtliche Urteil vom BGH wieder hergestellt und die Kausalität verneint. Bei einem Abstand von rund 19 Monaten und dem Fehlen von Besonderheiten könne - so der BGH - von dem Schluss auf eine Kausalität nicht mehr gesprochen werden. Vielmehr obliege dem Makler in diesem Fall der volle Beweis für die Kausalität des von ihm erbrachten Nachweises für den Abschluss des Mietvertrages.

Das Urteil des BGH ist für die Maklerbranche zweischneidig: Einerseits steht jetzt fest, dass mindestens 1 Jahr vergangen sein muss, bevor dem Makler die Beweislast für die Kausalität zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages obliegt. Positiv ist auch, dass damit der BGH endlich erkannt hat, dass die Vermarktung auch von kleineren Objekten längere Zeit in Anspruch nehmen kann. Andererseits ist der Makler nach Ablauf eines Jahres mit einer kaum lösbaren Darlegungs- und Beweislast belastet, denn es wird ihm regelmäßig schwer fallen, die einzelnen Umstände des Kaufvertragsabschlusses, die außerhalb seiner Sphäre erfolgt sind, zu erforschen und darzulegen. Es bleibt also abzuwarten, welche Anforderungen die Rechtsprechung an diesen Nachweis der Ursächlichkeit nach Ablauf eines Jahres stellen wird. Von einer "Umkehr der Beweislast" zu sprechen, wäre rechtlich unscharf, denn der Makler hatte die Ursächlichkeit seiner Tätigkeit immer darzulegen und zu beweisen, die Ursächlichkeit wurde von der Rechtsprechung jedoch für eine gewisse Zeit als gegeben unterstellt, jetzt also auf die Dauer eines Jahres. Angesichts der völlig unterschiedlichen Entscheidungen zur Frage, welcher Zeitraum zwischen Maklernachweis und Vertragsabschluss noch angemessen war, ist die Entscheidung des BGH mit der Klarstellung auf ein Jahr im Sinne der Rechtssicherheit zu begrüßen.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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