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Breiholdt Voscherau
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Makler auf Wohnpark-Bauschild als Verkäufermakler

Für den Makler gehört zum Standardwissen, dass der Maklervertrag mit dem Käufer/Mieter erst und nur dann zustande kommt, wenn der Makler bevor er Tätigkeiten für den Kunden erbringt, diesen auf seine Provisionsforderung deutlich und zweifelsfrei hinweist und der Kunde in Kenntnis der Provisionsforderung Dienst entgegennimmt oder abverlangt.

Auf ein Urteil des OLG Rostock vom 07.09.2005 - Aktenzeichen: 6 U 211/04 - ist hinzuweisen, weil das Gericht in diesem Fall geradezu lehrbuchmäßig sich mit allen Einwendungen des Maklers auseinandersetzt und zu dem Ergebnis kommt, dass der Maklervertrag nicht abgeschlossen und damit ein Provisionsanspruch nicht entstanden ist.

Über folgenden Sachverhalt hatte das Gericht zu entscheiden:
Der Makler bot den Verkauf von Wohneinheiten in einer Eigentumswohnanlage in Presse und Internet an. Am Objekt hatte er ein Wohnpark-Bauschild aufgestellt, dies enthielt seine Anschrift.

Der Kaufinteressent suchte den Makler auf und ließ sich das Objekt erläutern. Am Ende des Informationsgespräches erhielt der Kunde das Exposé mit dem Provisionshinweis. Weiter unterschrieb der Kunde eine Reservierungsvereinbarung, in der es hieß, dass der Makler kostenlos und unverbindlich die Wohnung Nr. 1 für den Kunden reserviere.

Der Kunde stornierte die Reservierungsvereinbarung u.a. mit dem Hinweis auf die hohen Maklergebühren. Später kaufte der Kunde im Objekt die Wohnung Nr. 6, wobei er zuvor einen anderen Makler eingeschaltet hatte.

Das OLG Rostock weist die Provisionsklage des Maklers ab und führt im Urteil dazu aus: Eine Provisionsvereinbarung sei zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Allein die Tatsache, dass im Büro des Maklers Kaufobjekte aushängen bzw. auf dem Bauschild der Makler mit seiner Anschrift aufgeführt ist, reicht für das Zustandekommen des Maklervertrages nicht aus, auch wenn der Kunde eine Beratung in Anspruch nimmt. Zwar entspreche es - wie das Gericht ausführt - den Regeln moderner Vermarktungsstrategie, die Provisionsforderung nicht zu deutlich in den Vordergrund zu rücken. Jede Unklarheit gehe aber zu Lasten des Maklers, d.h. er müsse ein ausdrückliches Provisionsverlangen dem Kunden gegenüber zum Ausdruck bringen.

Das OLG Rostock zitiert in diesem Zusammenhang eine vom OLG Düsseldorf zuvor gegebene Regel wie folgt: "Goldene Regel für jeden Makler muss es sein, erst nach einem deutlichen Provisionsverlangen, das der Kunde akzeptiert hat, seine Maklerleistung zu erbringen, sein Wissen mitzuteilen."
Die Rostocker Richter führen weiter aus, dass auch der Einwand des Maklers, jedermann müsse wissen, dass ein Kaufmann nicht unentgeltlich tätig werde, sein Provisionsverlangen nicht stütze.

Das Exposé, das der Makler dem Kunden überreicht habe, enthalte zwar die Provisionsforderung. Da dieses Exposé aber erst überreicht wurde gegen Ende des Informationsgespräches im Büro des Maklers könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Kunde dieses Angebot noch angenommen habe, der Kunde habe weitere Dienste des Maklers ja auch nicht abverlangt.

Die Aufnahme in die Reservierungsliste genüge ebenfalls nicht. Das Reservierungsformular weise mit den Formulierungen: "Kostenlos und unverbindlich" aus, dass die Reservierungsvereinbarung mit keinerlei - insbesondere finanziellen Nachteilen - verbunden sei.

Deshalb könne es auch dahinstehen, ob der Kunde zu einem späteren Zeitpunkt von der Provision (-shöhe) noch Kenntnis erlangt und deshalb die Reservierung storniert habe: Ein Maklervertrag sei gerade nicht zustande gekommen und damit ein Provisionsanspruch auch nicht entstanden.

Fazit:
Das Urteil macht deutlich, dass die Rechtsprechung von den Extremforderungen an den Makler nicht heruntergeht. Der Makler muss sicherstellen, dass, bevor er Leistungen erbringt, der Kunde die Provisionsforderung zur Kenntnis erhält. Optimal für den Makler ist, wenn der Kunde eine Provisionsbestätigung unterschreibt. Da dies nur bedingt von Kunden akzeptiert wird, muss jedenfalls im persönlichen Gespräch - beispielsweise wie vorliegend im Büro des Maklers - sichergestellt werden, dass der Makler bevor das Informationsgespräch geführt wird, sein Provisionsverlangen dem Kunden gegenüber deutlich macht.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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