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Breiholdt Voscherau
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Kann eine Nachweistätigkeit auch bejaht werden, wenn der Eigentümer/Verfügungsberechtigte vom Makler nicht benannt wird?

Wie von der Rechtsprechung immer wieder gefordert wird, setzt der Provisionsanspruch des Nachweismaklers voraus, dass das Objekt und der verkaufsbereite Eigen-tümer/Verfügungsberechtigte dem Kunden benannt werden. Fehlt es an der Benennung des Eigentümers, wird dem Nachweismakler der Provisionsanspruch versagt. Ausnahmen sollen nur gelten, wenn beispielsweise bei einem Einfamilienhaus der Eigentümer im Haus wohnt oder wenn es dem Kaufinteressenten zunächst nicht auf die Person des Verkäufers ankommt, weil er sich zunächst einmal darüber schlüssig werden will, ob das Grundstück für ihn überhaupt geeignet ist.

Eine zusätzlich - sehr enge - Ausnahme ergibt sich aus dem neuen Urteil des BGH zum Maklerrecht vom 06. Juli 2006 - Aktenzeichen: III ZR 379/04.

Der Makler hatte dem Kunden das Objekt nachgewiesen ohne ihm den Eigentümer zu benennen. Erst ein zweiter, vom Kunden eingeschalteter Makler hatte diesem den Eigentümer benannt. Der Kunde verweigerte nach Abschluss des Vertrages die Provisionszahlung u.a. mit der Begründung, der Makler habe keine - vollständige - Nachweistätigkeit erbracht.

Der Mitarbeiter des Kunden hatte allerdings dem ersten Makler in Gesprächen gegenüber erklärt, dass der Makler das Grundstück "als erster nachgewiesen" habe. Der Mitarbeiter des Kunden hatte weiter schriftlich erklärt, dass angesichts des Erstnachweises des Maklers die zu entscheidenden Stellen des Maklerkunden unterrichtet würden, dass der Makler angesichts seiner Tätigkeit Provision beim Abschluss des Vertrages beanspruchen würde.

Der BGH bestätigt in seiner Entscheidung die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dass angesichts solcher Äußerungen der Kunde nach Treu und Glauben gehindert sei, dem Makler entgegenzuhalten, er habe den vollständigen Nachweis nicht erbracht. Der Provisionsanspruch für die Erbringung des Nachweises sei deshalb zu bejahen.

Leider bestätigt dieses Urteil - trotz des für den Makler günstigen Ausgangs -, dass vielen Maklern immer noch nicht bewusst ist, dass der Nachweis nur erbracht und damit provisionspflichtig ist, wenn Objekt und Eigentümer benannt werden. Mancher Makler wird umdenken müssen, da noch immer das Gefühl vorherrschend ist, mit der Benennung des Objektes sei die Nachweis-Maklertätigkeit erbracht.

Dabei sollte auch bedacht werden, dass der Makler im Streitfall beweispflichtig dafür ist, dass er den Verkäufer benannt hat.

Nach wie vor gilt aber die Mahnung des BGH, den Verkäufer noch nicht im Exposé zu benennen, da dies geradezu einer Einladung an den Interessenten sei, am Makler vorbei das Objekt zu erwerben.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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