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Breiholdt Voscherau
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Entfällt der Provisionsanspruch des Maklers bei längerem Zeitabstand zwischen Erbringung der Maklertätigkeit und Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages?

Die Frage des Zeitablaufs zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages durch den Maklerkunden ist immer wieder Gegenstand provisionsrechtlicher Auseinandersetzungen. Der Maklerkunde vermag häufig nicht einzusehen, dass ein Makler, der für ihn tätig geworden ist, auch noch nach Ablauf mehrerer Monate, in denen oft schon ein zweiter Makler Tätigkeiten für den Maklerkunden erbracht hat, Provision fordert, wenn es zum Abschluss des Hauptvertrages kommt.

Der BGH hat mit seiner hochaktuellen Entscheidung vom 06.07.2006, Az.: III ZR 379/04 - ausgeführt, dass dann, wenn zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Mietvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen ist, nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler gegeben sein muss.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Makler Büroflächen dem Kunden im November 2000 nachgewiesen. Der Mietvertrag wurde im Juni 2002 abgeschlossen, mithin rund 19 Monate später. Zwischenzeitlich war für den Maklerkunden ein zweiter Makler tätig geworden und hatte eine Besichtigung mit dem Kunden durchgeführt.

Das OLG München hatte dem Erstmakler den Provisionsanspruch zugesprochen und ausgeführt, dass bei einem Zeitablauf von 1,5 Jahren - den das OLG München zugrunde legte - sich der Schluss darauf, dass die Tätigkeit des Maklers mitursächlich für den Vertragsschluss sei, von selbst ergebe und damit der Provisionsanspruch entstehe.

Dies sieht der BGH nicht so. Er verweist auf seine frühere Rechtsprechung, wonach in Einzelfällen Zeiträume von drei bis fünf Monaten und "mehr als ein(em) halbe(s) Jahr" ein angemessener Zeitabstand bejaht wurde, der den Schluss auch darauf, dass die Tätigkeit des Maklers mitursächlich war, zuließ. Wie der BGH ausführt, soll jedenfalls dann, wenn ein Jahr (oder mehr) vergangen ist, die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit nicht mehr ohne weiteres vermutet werden. Bei einem Zeitablauf von einem Jahr und mehr ist vielmehr der Makler dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass sein Nachweis noch (mit-) ursächlich für den Abschluss des Mietvertrages ist.

Diese Entscheidung des BGH bedeutet für die Makler eine gewisse Erleichterung. Der BGH trägt, indem er erst bei einem Zeitablauf von einem Jahr die Vermutung der Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit infrage stellt, dem längeren Vermarktungszeiten von Immobilien Rechnung.

Unsicherheit bleibt aber weiterhin für Makler und Käufer bei einem Zeitablauf von länger als einem Jahr. Welche Darlegungs- und Beweislast wird dem Makler, der selbst oft am Kaufgeschehen nicht mehr beteiligt ist, hier auferlegt. Gerade bei der Mitursächlichkeit handelt es sich um ein Tatbestandsmerkmal, das sich in der Sphäre des Auftraggebers entwickelt. Der Makler hat hierzu häufig keinen Zugang mehr. Dies wird von den Gerichten bei der Darlegungs- und Beweisführung von Provisionsansprüchen zu berücksichtigen sein.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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