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Breiholdt Voscherau
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Der qualifizierter Alleinauftrag:
Stiefkind der Maklerrechtsprechung

Maklerverträge, die den Verkäufer verpflichten, bei selbst gefundenen Interessenten bzw. Direktinteressenten den Makler einzuschalten und für den Fall des Selbstverkaufs eine Provision an den Makler zu zahlen, werden nur wirksam, wenn die Bestimmungen des Vertrages individuell ausgehandelt sind. Dies hat in einem neuen Urteil das Landgericht Flensburg zum Aktenzeichen: 8 0 11/06 vom 18.06.2006 erneut bestätigt.

Der Makler hatte sich von der Verkäuferin einen Vertrag unterschreiben lassen, in dem die Verkäuferin sich verpflichtete, Direktinteressenten an den Makler zu verweisen und für den Fall des Privatverkaufs an den Makler sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer Provision zu zahlen.

Die Verkäuferin verkaufte das Objekt später ohne Einschaltung des Maklers. Der Makler verlangte die Provision und wies in der Klage darauf hin, dass bei einem entsprechenden Wunsch der Verkäuferin der Vertrag auch zu anderen Bedingungen hätte abgeschlossen werden können. Die Verkäuferin habe den Vertrag aber so gewollt. Sie sei auch ausdrücklich vor die Wahl gestellt worden, entweder einen einfachen Maklervertrag oder einen qualifizierten Makler-Alleinauftrag abzuschließen.

Das Landgericht Flensburg hat in der mündlichen Verhandlung den Geschäftsführer der Maklerfirma gehört. Dieser wies darauf hin, dass über die Eigenverkaufsklausel im Einzelnen nicht verhandelt worden sei, ebenso wenig wie über die Höhe der Provision. Er habe der Verkäuferin gegenüber aber deutlich gemacht, dass im Fall eines durch sie erfolgten Eigenverkaufs sie die Provision in Höhe von sechs Prozent zahlen müsse. Er habe der Verkäuferin weiterhin die Wahl gelassen, ob sie einen einfachen Maklervertrag oder einen qualifizierten Maklervertrag abschließen wolle. Die Verkäuferin habe sich für den qualifizierten Maklervertrag entschieden.

Das Landgericht Flensburg hat die Klage abgewiesen und in den Entscheidungsgründen ausgeführt, dass dann, wenn der Verkäufer vor die Wahl gestellt wird, entweder einen einfachen Maklervertrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag abzuschließen, die Eigenverkaufsklausel im qualifizierten Alleinauftrag - auf die es ankommt - nicht ausgehandelt ist. Ausgehandelt werden muss vielmehr gerade diese Eigenverkaufsklausel, was bedeutet, dass der Makler gegenüber dem Verkäufer deutlich machen muss, dass er zu Abänderungen oder (sogar) auch einem Verzicht bereit ist. Nicht ausreichend ist es deshalb, wenn er lediglich seine Bereitschaft erklärt, anstelle der sechs Prozent Provision bei Verletzung des Alleinauftrages nur eine reduzierte Provision zu verlangen.

Fazit:

Das Urteil bestätigt erneut, dass qualifizierte Alleinaufträge häufig einer so außerordentlichen Wirksamkeitskontrolle vom Gericht unterzogen werden, dass der Anspruch des Maklers auf der Strecke bleibt.

In diesem Fall hat das Landgericht betont, dass ein Aushandeln der Eigenverkaufsklausel nicht gegeben ist, wenn der Makler den Verkäufer vor die Wahl stellt, entweder den qualifizierten Alleinauftrag mit dem umfangreichen Leistungskatalog des Maklers abzuschließen oder nur den einfachen Maklervertrag gemäß § 652 BGB, der auch den Makler nur zu eingeschränkten Leistungen verpflichtet.

Das Aushandeln wird dann zu bejahen sein, wenn der Makler die Eigenverkaufsklausel insgesamt zur Disposition stellt, ohne allerdings damit auch zugleich seine Leistungen so einzuschränken, dass er nur im Rahmen eines einfachen Maklerauftrages tätig wird.

Das Landgericht betont, dass ein Erklären und Verhandeln noch nicht ein "Aushandeln" beinhalte. Entscheidend ist, dass die Eigenverkaufsklausel abgeändert bzw. darauf verzichtet werden kann und dies dem Verkäufer gegenüber ernsthaft zum Ausdruck gebracht wird.

Der qualifizierte Alleinauftrag ist damit ein weiteres Stiefkind im Bereich des Maklerrechts. Der Makler, der mit qualifizierten Alleinaufträgen arbeitet, sollte sich über die Rechtslage hinreichend informieren. Das Auftragsgespräch mit dem Verkäufer sollte in jedem Fall vom Makler in Begleitung eines oder mehrerer Zeugen geführt werden, denn sollte der Makler ein Formular für die Auftragserteilung verwenden, ist er auch noch beweispflichtig dafür, dass der qualifizierte Alleinauftrag individuell ausgehandelt ist.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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