Breiholdt & Voscherau - Rechtsanwälte



Der Maklernachweis ist auch erbracht, wenn nicht der vom Makler benannte Eigentümer Verkäufer des Objektes ist, sondern ein nachträglich bestellter Insolvenzverwalter.


In einem vom Landgericht Rostock entschiedenen Rechtsstreit zugunsten des Maklers hat der zur Zahlung der Provision verurteilte Verkäufer Berufung zum OLG Rostock eingelegt. Mit einem richterlichen Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 04.02.2005, AZ: 10 O 335/03 hat das OLG Rostock die Rechtsauffassung des Landgerichtes bestätigt. Der Makler hatte von dem Verkäufer den Verkaufsauftrag. Er bot das Objekt provisionspflichtig dem späteren Käufer an. Bevor es zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages kam, fiel der Verkäufer in Insolvenz. Der Insolvenzverwalter beauftragte einen anderen Makler. Der Käufer, dem der Makler das Objekt angeboten hatte, kaufte das Objekt vom Insolvenzverwalter. Er weigerte sich Provision zu zahlen, weil nicht der vom Makler ihm nachgewiesene Eigentümer, sondern der Insolvenzverwalter Verkäufer war, es mithin an der personellen Identität fehle.

In seiner Entscheidung vom 16.04.2004 führt das Landgericht Rostock aus, dass grundsätzlich für die Entstehung des Maklerlohnes erforderlich sei, dass eine Identität des nachgewiesenen Verkäufers mit dem den Vertrag abschließenden Verkäufer gegeben sei. Dies soll aber nach Auffassung des Landgerichtes Rostock dann nicht gelten, wenn zwischen dem nachgewiesenen Eigentümer und dem späteren Verkäufer eine enge wirtschaftliche Verbindung bestehe und der mit dem Dritten geschlossene Vertrag nicht wesentlich von den ursprünglichen Bedingungen abweiche und die Person des Vertragspartners für den Auftraggeber ohne Interesse sei. Aufgrund der Tatsache, dass der Insolvenzverwalter die Verfügungsmacht über das Grundstück erlangt habe, sei im zu entscheidenden Fall von einer wirtschaftlichen Identität des Insolvenzverwalters und dem Verkäufer auszugehen.

Nach Auffassung des OLG Rostock ist die Person des Dritten, das heißt des nachgewiesenen Verkäufers nur dann von Bedeutung, wenn das Geschäft nach dem Inhalt des Maklervertrages mit einer bestimmten Person abgeschlossen werden soll. In dem zu entscheidenden Fall war es für den Käufer aber nicht von entscheidender Bedeutung, ob der Eigentümer Verkäufer war oder der Insolvenzverwalter.

Die Rechtsauffassung des OLG Rostock verdient große Beachtung. Das OLG stützt sich in seiner Rechtsauffassung auf die Entscheidung des BGH vom 05.11.1975, WM 1976, Seite 29. Der BGH hatte die wirtschaftliche Identität bejaht, wenn der Käufer seine Kaufabsichten verwirklichen kann. Dabei soll es keine Rolle spielen, wenn statt des ihm vom Makler nachgewiesenen Bauträger X dessen Rechtsnachfolger Y ihm die Wohnung verkauft, soweit die Kaufvertragsbedingungen nicht wesentlich zum Nachteil des Käufers von dem zunächst vorgesehenen Kaufvertrag mit dem Bauträger X abweichen.

Hinweis:

Dem Makler ist trotz des für ihn günstigen Votums des OLG Rostock nachhaltig zu empfehlen, das wirtschaftliche Wohlergehen des Verkäufers im Auge zu behalten und seine Kaufinteressenten umgehend zu informieren, wenn eine Insolvenz des Verkäufers eingetreten ist und ihnen Namen und Anschrift des Insolvenzverwalters bekannt zu geben.

Nach wie vor gilt, dass hinsichtlich der Frage, ob uneingeschränkt e Breiholdt & Voscherau - Immobilienanwälte


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Preisverhandlungen, die ein Makler im Auftrage beider Seiten (Verkäufer und Käufer) führt, können zum Verlust des Provisionsanspruchs führen

1. Erteilt ein Kaufinteressent dem Immobilienmakler den Auftrag, mit der Verkäuferseite Preisverhandlungen zu führen, hat der Makler in der Regel nicht die Stellung eines "neutralen Dritten" zwischen den Parteien des Kaufvertrages; er hat vielmehr regelmäßig in seiner Rolle als Vermittlungsmakler des Käufers einseitig dessen Interessen (an einem möglichst niedrigen Kaufpreis) wahrzunehmen.

2. Verschweigt der Makler in einem derartigen Fall dem Käufer, dass er gleichzeitig auch als Vermittlungsmakler der Verkäuferin die Interessen der Gegenseite wahrnimmt, verwirkt er den Anspruch auf Maklerlohn (§ 654 BGB); mit dem bloßen Hinweis auf eine Nachweismaklertätigkeit für die Verkäuferin wird der Makler seinen Pflichten gegenüber dem Käufer nicht gerecht.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.03.2005 - Aktenzeichen: 15 U 20/03.

Sachverhalt:
Der Makler erhält vom Verkäufer den provisionspflichtigen Auftrag zum vorgesehenen Kaufpreis von Euro 180.000,-- einen Kaufvertrag zu vermitteln bzw. Kaufinteressenten nachzuweisen. Der Makler verspricht dem Verkäufer, einen Mitarbeiter zu stellen, der als ständiger Ansprechpartner dem Verkäufer zur Verfügung stehen soll.

Der Makler findet Kaufinteressenten, die ein Gebot von Euro 140.000,00 abgeben. Die Kaufinteressenten beauftragen den Makler, Preisverhandlungen zu führen.

Die Makler führt die Preisverhandlungen mit dem Ergebnis, dass der Verkäufer seine Preisvorstellung bis auf Euro 160.000,00 ermäßigt. Die Verhandlungen werden abgebrochen. Die Kaufinteressenten nehmen Wochen später ohne Einschaltung des Maklers Kontakt zu dem Verkäufer auf und erwerben das Objekt zu einem Preis von Euro 150.000,00 zuzüglich Euro 2.500,00 für die Einbauküche.

Die Entscheidung des Gerichts:
Das OLG Karlsruhe macht zunächst umfangreiche und interessante Ausführungen zu der Entstehung des Provisionsanspruchs und kommt zu dem Ergebnis, dass alle Voraussetzungen für einen wirksamen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer vom Makler erbracht worden sind.

Allerdings habe der Makler den Provisionsanspruch verwirkt. Dies wird vom OLG Karlsruhe wie folgt begründet: Der Makler hatte mit dem Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen. Allein aus der Tatsache heraus, dass der Makler dem Verkäufer versprach, einen ständigen Ansprechpartner für ihn zur Verfügung zu stellen, spricht nach Auffassung des Gerichts dafür, dass der Makler dem Verkäufer gegenüber über eine bloße Nachweistätigkeit hinaus auch eine Beratung und Interessenwahrnehmung erbringen wollte.

Wenn der Makler dann Preisverhandlungen führt, durfte der Verkäufer davon ausgehen, dass der Makler diese in Wahrnehmung der Interessen des Verkäufers führt. Auch das "Herunterhandeln" des Verkäufers durch den Makler kann nach Auffassung des Gerichts als Wahrnehmung der Verkäuferinteressen angesehen werden, wenn es darum geht, die Chancen für den Verkauf durch ein bestimmtes Angebot zu verbessern.

Das Gericht führt weiter aus, dass die gleichzeitige Interessenwahrnehmung für den Verkäufer und den Kaufinteressenten dem Makler nicht gestattet war. Der Makler verwirkte dadurch seinen Provisionsanspruch.

Nur dann, wenn der Makler dem Kaufinteressenten gegenüber offen gelegt hätte, dass und welchen Auftrag er vom Verkäufer hätte, hätte der Makler tätig werden dürfen.

Ein Käufer kann bei Preisverhandlungen eine vernünftige Entscheidung nur treffen, wenn er weiß, in welchem Umfang der Makler bei Preisverhandlungen gleichzeitig auf der anderen Seite steht. Nur dann kann der Käufer einschätzen, ob der Makler bestehende Verhandlungsspielräume zu seinen Gunsten wahrnimmt.

Selbst dann, wenn sich im Einzelfall eine konkrete Verletzung der Interessen des Käufers nicht feststellen lässt, soll die mangelnde Offenlegung der Tätigkeit auch für den Verkäufer zur Verwirkung des Maklerlohnes führen.

Der Hinweis im Exposé, dass "...der Makler vom Käufer Provision verlangt..." unbeschadet einer eventuellen Provisionsvereinbarung mit der Verkäuferseite." ist für das OLG Karlsruhe nicht ausreichend.

Hinweis:

Preisverhandlungen sind ein sensibler Bereich. Auch wenn von der Rechtsprechung die Doppeltätigkeit im großen Umfang dem Makler zugebilligt und zugelassen ist, so gilt doch bei Preisverhandlungen, dass davon ausgegangen wird, dass der Makler nur einer Partei interessengerecht dienen kann.

Der Makler kann Preisgebote und Preisforderungen weitergeben, Preisverhandlungen hingegen darf er nur führen, wenn er die Käuferseite darauf - beweisbar - hinweist, dass und welche Bedingungen im Verkäufer-Makler-Auftrag vereinbart sind. Dies muss und sollte der Makler beachten, weil, wie der entschiedene Fall zeigt, es dem Gericht nicht darauf ankommt, dass der Makler zum Vorteil des Käufers tätig geworden ist. Entscheidend ist für das Gericht, dass das Herunterhandeln des Preises auch als Vorteil für den Verkäufer angesehen werden könnte und damit der Makler im Interesse beider Kaufvertragsparteien tätig wurde, ohne dass dem Käufer bekannt war, ob und welchen Maklerauftrag der Verkäufer dem Makler erteilt hatte.

Es handelt sich leider wieder um eine Entscheidung, die zeigt, wieweit die Rechtsprechung der Gerichte von der täglichen Praxis im Immobilienbereich entfernt ist.

Dem Makler, der Preisverhandlungen führen soll, kann aber im Hinblick auf diese Rechtsprechung nur dringend empfohlen werden, dem Käufer gegenüber deutlich und beweisbar zu erklären, dass er vom Verkäufer einen Auftrag hat und damit auch für den Verkäufer im Bereich der Preisverhandlungen tätig wird.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
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