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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)



Der Maklernachweis ist auch erbracht, wenn nicht der vom Makler benannte Eigentümer Verkäufer des Objektes ist, sondern ein nachträglich bestellter Insolvenzverwalter.

In einem vom Landgericht Rostock entschiedenen Rechtsstreit zugunsten des Maklers hat der zur Zahlung der Provision verurteilte Verkäufer Berufung zum OLG Rostock eingelegt. Mit einem richterlichen Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 04.02.2005, AZ: 10 O 335/03 hat das OLG Rostock die Rechtsauffassung des Landgerichtes bestätigt. Der Makler hatte von dem Verkäufer den Verkaufsauftrag. Er bot das Objekt provisionspflichtig dem späteren Käufer an. Bevor es zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages kam, fiel der Verkäufer in Insolvenz. Der Insolvenzverwalter beauftragte einen anderen Makler. Der Käufer, dem der Makler das Objekt angeboten hatte, kaufte das Objekt vom Insolvenzverwalter. Er weigerte sich Provision zu zahlen, weil nicht der vom Makler ihm nachgewiesene Eigentümer, sondern der Insolvenzverwalter Verkäufer war, es mithin an der personellen Identität fehle.

In seiner Entscheidung vom 16.04.2004 führt das Landgericht Rostock aus, dass grundsätzlich für die Entstehung des Maklerlohnes erforderlich sei, dass eine Identität des nachgewiesenen Verkäufers mit dem den Vertrag abschließenden Verkäufer gegeben sei. Dies soll aber nach Auffassung des Landgerichtes Rostock dann nicht gelten, wenn zwischen dem nachgewiesenen Eigentümer und dem späteren Verkäufer eine enge wirtschaftliche Verbindung bestehe und der mit dem Dritten geschlossene Vertrag nicht wesentlich von den ursprünglichen Bedingungen abweiche und die Person des Vertragspartners für den Auftraggeber ohne Interesse sei. Aufgrund der Tatsache, dass der Insolvenzverwalter die Verfügungsmacht über das Grundstück erlangt habe, sei im zu entscheidenden Fall von einer wirtschaftlichen Identität des Insolvenzverwalters und dem Verkäufer auszugehen.

Nach Auffassung des OLG Rostock ist die Person des Dritten, das heißt des nachgewiesenen Verkäufers nur dann von Bedeutung, wenn das Geschäft nach dem Inhalt des Maklervertrages mit einer bestimmten Person abgeschlossen werden soll. In dem zu entscheidenden Fall war es für den Käufer aber nicht von entscheidender Bedeutung, ob der Eigentümer Verkäufer war oder der Insolvenzverwalter.

Die Rechtsauffassung des OLG Rostock verdient große Beachtung. Das OLG stützt sich in seiner Rechtsauffassung auf die Entscheidung des BGH vom 05.11.1975, WM 1976, Seite 29. Der BGH hatte die wirtschaftliche Identität bejaht, wenn der Käufer seine Kaufabsichten verwirklichen kann. Dabei soll es keine Rolle spielen, wenn statt des ihm vom Makler nachgewiesenen Bauträger X dessen Rechtsnachfolger Y ihm die Wohnung verkauft, soweit die Kaufvertragsbedingungen nicht wesentlich zum Nachteil des Käufers von dem zunächst vorgesehenen Kaufvertrag mit dem Bauträger X abweichen.

Hinweis:

Dem Makler ist trotz des für ihn günstigen Votums des OLG Rostock nachhaltig zu empfehlen, das wirtschaftliche Wohlergehen des Verkäufers im Auge zu behalten und seine Kaufinteressenten umgehend zu informieren, wenn eine Insolvenz des Verkäufers eingetreten ist und ihnen Namen und Anschrift des Insolvenzverwalters bekannt zu geben.

Nach wie vor gilt, dass hinsichtlich der Frage, ob uneingeschränkt eine provisionspflichtige Tätigkeit des Maklers zu bejahen ist, wenn nicht der von ihm nachgewiesene Verkäufer, sondern ein Insolvenzverwalter den Kaufvertrag abschließt, zu erheblichen rechtlichen Auseinandersetzungen führen kann. Der Hinweis des OLG Rostock kann in einem solchen Fall eine wichtige Hilfestellung für die Stellung des Maklers bedeuten.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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