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Breiholdt Voscherau
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Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Wohnungsvermittlungsgesetz

Wann ist der Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers in Frage gestellt?

Eine Reihe von Entscheidungen des BGH zum Wohnungsvermittlungsgesetz haben in den letzten Jahren zur Klarheit in dem Rechtsverhältnis zwischen Makler und Mieter beigetragen.
Dies war notwendig, da wegen der geringen Provisionshöhe die bisher allein zuständigen Amts- und Landgerichte durchaus unterschiedliche Rechtsauffassungen vertreten haben.

Die in der Rechtsprechung besonders umstrittene Frage war, ob der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, mithin der Verwalter des Gemeinschaftseigentums, auch als Verwalter der im Sondereigentum stehenden Wohnung anzusehen ist und damit gemäß § 2 II 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz eine Provision für die Vermittlung der Wohnung nicht geltend machen darf. Die Rechtsprechung der Landgerichte zu dieser Frage war durchaus widersprüchlich.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 13.03.2003 diese Frage zu Gunsten des Maklers/Verwalters des Gemeinschaftseigentums entschieden:

Wird der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage vermittelnd für die Vermietung der im Sondereigentum stehenden Wohnung tätig, steht ihm nach dieser Entscheidung die Provision zu. Er ist, wie der BGH klarstellt, nicht Verwalter der Wohnung. So hat er keine Verwaltungskompetenz, wenn an der Wohnung Mängel auftreten. Für die Instandhaltung der Wohnung ist er nicht zuständig. Ihn treffen Verpflichtungen nur, wenn es sich um das Gemeinschaftseigentum handelt.
Damit kann er mithin nicht zum "Lager" des Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden.

Etwas anderes kann, wie der BGH deutlich macht, jedoch nur dann gelten, wenn der Makler/Verwalter erhebliche Verwaltungsleistungen für die einzelne Wohnung erbringt.

In der neuesten Entscheidung des BGH vom 09.03.2006 zum Provisionsanspruch des Maklers bei der Wohnungsvermittlung ging es um die Frage, ob der Makler, der dem Vermieter gegenüber eine Mietgarantie abgegeben hat, als Mieter im Sinne von § 2 II 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz anzusehen ist und damit eine Provision nicht geltend machen darf.
Der Mieter hatte die Provision vom Makler zurückverlangt mit der Begründung, der Makler habe dem Vermieter gegenüber eine Mietgarantie für die Wohnung bis zu deren Vermietung übernommen und auch gezahlt.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 2 II 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz kann eine Provision nicht geltend gemacht werden, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Das Landgericht Lüneburg hatte aufgrund der Mietgarantie den Makler als Mieter angesehen, weil er wie ein Mieter die Miete - aufgrund der Bürgschaft - zu zahlen hatte.
Der BGH hat diese Auffassung nicht geteilt: Auch wenn es dem Makler darum geht, aus seiner Bürgschaftsverpflichtung herauszukommen, ist dies für sich allein nicht provisionsschädlich. Der Makler als Bürge will zwar durch den Abschluss des Mietvertrages erreichen, dass er aus seiner Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der Miete befreit wird. Diese Fallgestaltung hat der Gesetzgeber, der Abstandszahlungen oder vergleichbare Regelungen mit § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz erschweren oder verhindern wollte, jedoch nicht im Auge gehabt.

Der BGH weist in seinem Urteil ausdrücklich auf seine bisherige Rechtsprechung hin, wonach die vom Gesetzgeber als Aufnahmeregelungen konzipierten Tatbestände unwirksamer Provisionsvereinbarungen ihrerseits nicht allzu extensiv ausgelegt werden dürfen.
Abzuwarten bleibt, ob dieser deutliche Hinweis des BGH dazu führen kann und wird, die gerade im Bereich der Wohnungsvermittlung häufigen Provisionsstreitigkeiten einzudämmen.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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