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Breiholdt Voscherau
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Tipps für Makler

Provisionsanspruch des Maklers bei der Wohnungsvermittlung

Die Anzahl der Rechtsstreitigkeiten, in denen Mieter vom Makler die für die Vermittlung einer Wohnung gezahlte Provision wegen angeblicher Verwaltertätigkeit zurückverlangen, ist deutlich zurückgegangen.

Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 13.03.2006 - endlich - klargestellt hat, dass der "gewöhnliche" Verwalter nach WEG nicht als Verwalter im Sinne von § 2 Abs. 2 Ziffer 2 Wohnungsvermittlungs-gesetz anzusehen ist.

Zum anderen wird die Tendenz der Instanzengerichte deutlich, dass nicht - wie früher häufig - jede Tätigkeit des Maklers für den Vermieter bzw. für die Wohnung als Verwalter handelnd angesehen wird und der Makler daraufhin zum sogenannten "faktischen" Verwalter erklärt wird.

Weder muss eine Wohnungsübergabe, die Aushändigung der Schlüssel, eine Benachrichtigung der Versorgungsunternehmen über den Mieterwechsel oder auch gelegentliche Reklamationen und Veranlassung von Reparaturen durch den Makler einzeln oder insgesamt beinhalten, dass der Makler auch Verwalter ist.

So hat beispielsweise das Landgericht Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 18.03.2005 dem Makler die Provision zugesprochen. Der Makler hatte in dem entschiedenen Fall den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages vertreten. Er hatte die Verlegung eines neuen Teppichs, die Entfernung von Flecken auf dem Balkon versprochen und diese Renovierungsarbeiten organisiert, indem er die Handwerker aussuchte und diese für Rechnung des Vermieters beauftragte. Zu einem späteren Zeitpunkt hat der Makler dann auch kleinere Reparaturarbeiten im Bad durchführen lassen.

Diese Tätigkeiten hat das Landgericht Düsseldorf (noch) als Serviceleistungen des Maklers und noch nicht als Verwaltertätigkeit angesehen.

Grundsätzlich ist aber anzumerken, dass der Makler sowenig wie möglich Leistungen erbringen sollte, die über die nachweisende und vermittelnde Maklerleistung hinausgehen. Er sollte in keinem Fall Mieten oder Kautionszahlungen entgegennehmen, insbesondere diese nicht auf sein Konto überweisen lassen. Der Makler sollte zudem keine Abrechnungen erstellen und an den Mieter senden.

Dabei gilt jedoch, dass dem Makler, der gleichzeitig auch WEG-Verwalter ist, nicht entgegengehalten werden kann, dass der Vermieter aus der vom Verwalter zu erstellenden Jahresabrechnung die umlagefähigen Kosten entnimmt und an den Mieter weitergibt.

Diese Weitergabe sollte aber in jedem Fall nur durch den Vermieter erfolgen und nicht durch den WEG-Verwalter.

Auch die Durchführung von Mieterhöhungen, Aussprache von Kündigungen etc. sollte der Makler nicht übernehmen, da es sich hierbei schon um die Gestaltung und/oder Veränderung von Mietverträgen handelt, die über eine Serviceleistung hinausgehen kann.

Auch wenn die Rechtsprechung insgesamt deutlich maklerfreundlicher geworden ist, ist anzuraten, Augenmaß zu bewahren und die Serviceleistungen zu begrenzen. Erwartet der Vermieter jedoch bereits eine umfassendere Tätigkeit des Maklers, die über die (bloße) Maklerleistung hinausgeht, sollte der Makler daraufhin wirken, dass der Vermieter entweder die Maklerprovision (teilweise) zahlt oder dass er für die Verwaltung der Wohnung einen - entgeltlichen - Verwaltervertrag abschließt.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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