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Breiholdt Voscherau
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Zur Sache: Ohne Preis kein Fleiß (Neues BGH-Maklerurteil)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im September 2005 eine Entscheidung verkündet, nach der ein Grundstücksmakler praktisch überhaupt keine Provision mehr erhält, wenn diese nicht mit dem Kunden vereinbart wurde Aktenzeichen III ZR 393/04 .

Wer sich mithin an einen gewerbsmäßigen Makler mit der Bitte um Objektnachweise wendet, muss deshalb noch nicht Provision im Erfolgsfalle zahlen, es sei denn, der Makler hat - beweisbar - eine Provision gefordert. Das, so jetzt der BGH, gilt auch dann, wenn der Makler aufgrund eines Suchauftrages seines Kunden Objekte aus seinem Bestand oder Adressenmaterial nachweist. Einzige wohl eher theoretische Ausnahme: Der Makler geht aufgrund einer Beschreibung des gesuchten Objektes durch seinen Kunden auf intensive Suche durch Anzeigen oder Umfragen unter Kollegen. Nur in diesem Falle kann - wenn überhaupt - nach Auffassung des BGH ein stillschweigender provisionspflichtiger Maklervertrag angenommen werden.

Dies alles gilt auch dann, wenn unterschiedliche Ortsüblichkeiten in den verschiedenen Regionen der Bundesrepublik gelten, zum Beispiel dass der Makler ortsüblicherweise vom Käufer bezahlt wird. Auch dann ist der Makler gehalten, eine ausdrückliche Provisionsforderung - mündlich oder schriftlich - zu stellen und zwar mit dem deutlichen Hinweis, dass im Erfolgsfall eine bestimmte Provision an ihn, den Makler, zu zahlen ist. Tut er dies nicht, darf der Kunde davon ausgehen, dass der Makler aufgrund eines bereits abgeschlossenen Maklervertrags vom Verkäufer entlohnt wird.

Fazit dieser Rechtsprechung: Wer die Leistungen eines gewerbsmäßigen Maklers in Anspruch nimmt, zum Beispiel in Form von Besichtigungen des gesuchten Objekts oder auch durch die Bitte von Übersendungen der Grundstücksunterlagen oder näheren Beschreibungen des Objekts erklärt damit keineswegs seine Zahlungsbereitschaft.

Damit dürfte allerdings die Maklerbranche die einzige sein, die erst über ihr Entgelt und dann über ihre Leistungen sprechen muss, um nicht leer auszugehen.

"Ohne Preis kein Fleiß" empfehlen deshalb die Maklerverbände und deren Fachjuristen schon seit längerer Zeit der deutschen Maklerschaft als Folge dieser harten Linie der Richter in Karlsruhe.

Diese seit langem vom Bundesgerichtshof nachhaltig vertretende Rechtsauffassung, der Kaufinteressent, der sich an einen werbenden Makler wendet, dürfe davon ausgehen, dass dieser von der anderen Seite bezahlt wird, stellt sich als Fiktion dar, die von der Lebenserfahrung und der Beratungspraxis der auf dem Gebiet des Maklerrechts tätigen Immobilienanwälte klar widerlegt ist. Die Erfahrung zeigt vielmehr, dass ein Kaufinteressent, der sich an einen Makler wegen eines inserierten Objekts wendet, sich Unterlagen schicken lässt oder Besichtigungen vereinbart auch ohne Provisionshinweis davon ausgeht, Provision zahlen zu müssen. Meistens ist es erst die juristische Beratung, die dem Maklerkunden die Möglichkeit aufzeigt, wie er sich mit Hilfe der Rechtsprechung einer Provisionszahlung entziehen und so unter Ausnutzung der Maklerleistungen provisionsfrei bleiben kann.

Peter Landmann, Vorsitzender des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Region Nord, bringt das Dilemma wie folgt auf den Punkt: "Wer einen Gewerbetreibenden beauftragt, Dienste zu erbringen, weiß, dass er dafür ein Entgelt zu zahlen hat. Warum soll das bei Maklern anders sein?"

(Veröffentlicht in FAZ am 06.01.2006)

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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