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Breiholdt Voscherau
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Zuwachs an Rechtssicherheit für GbR

Sind im Grundbuch die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen, so ist die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks.

Auf die Frage, ob die Gesellschaft auch selbst in das Grundbuch eingetragen werden könnte, kommt es dabei nicht an. (BGH, Urteil vom 25.09.2006 - II ZR 218/05)

Sachverhalt:

Ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer GbR schließt mit einer Bank einen Darlehensvertrag. Der Fonds wird dabei vertreten von den Gründungsgesellschaftern P und Z. Diese bestellten als damalige Eigentümer des Grundstücks zugunsten der Bank an 4 noch zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten eine Grundschuld und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in die Liegenschaft.

Das Darlehen wird nicht ausgezahlt, weil die Bank auf einer gesamtschuldnerischen Mithaftung aller Gesellschafter in voller Höhe - wie im Darlehensvertrag vorgesehen - besteht, während nach dem Gesellschaftsvertrag die Gesellschafter nur zur anteiligen Haftung verpflichtet sind und eine weitergehende Haftung ablehnen.

Die Bank macht deshalb einen Anspruch auf Zahlung von Bereitstellungszinsen und Nichtabnahmeentschädigung geltend und will wegen dieses Anspruchs die Zwangsvollstreckung in die von der Grundschuld erfassten Miteigentumsanteile betreiben. Die GbR erhebt Vollstreckungsabwehrklage.

Das Kammergericht als Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Nach Auffassung der Berliner Richter ist die Vollstreckungsabwehrklage unzulässig, da die von der Bank betriebene Zwangsvollstreckung sich nicht gegen die GbR richtet. Im Grundbuch seien als Wohnungseigentümer die Gesellschafter der GbR eingetragen. Deshalb sei die GbR nicht Eigentümer und damit auch nicht Vollstreckungsschuldnerin.

Entscheidung:

Der BGH hebt die Entscheidung des Kammergerichts auf und verweist den Rechtsstreit zurück. Als Wohnungseigentümer sind, wie im Urteil ausgeführt wird, 22 derzeitige Gesellschafter der GbR mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" eingetragen. Zwar sei streitig, ob nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR durch die Rechtsprechung die GbR selbst als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden könne. Klar sei aber, dass das Eigentum an einer zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Liegenschaft nicht den Gesellschaftern, sondern der Gesellschaft selbst zusteht. Wenn im Grundbuch die einzelnen Gesellschafter mit dem Zusatz "als GbR" eingetragen sind, wird damit für den Rechtsverkehr unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, dass Eigentümer der Liegenschaft die GbR ist.

Der BGH weist an das KG zurück, weil es für den Erfolg der Vollstreckungsabwehrklage darauf ankommt, ob der Darlehensvertrag - wie das LG angenommen hatte - unwirksam ist. Das LG hatte eine Unwirksamkeit bejaht, weil die Gesellschafter P und Z aufgrund des Gesellschaftsvertrages nicht berechtigt waren, die Mitglieder der GbR einer unbeschränkten Haftung für die Darlehensverbindlichkeit zu unterwerfen. Das sei jedoch im Darlehensvertrag geschehen. Dazu weist der BGH für die neue Verhandlung darauf hin, dass die Gesellschafter der GbR nicht schon analog § 128 HGB für die Gesellschaftsschulden unbeschränkt haften. Weiter weist der BGH im Hinblick auf die Rechtsprechungsänderung zu der Haftung der GbR-Gesellschafter auf seine Rechtsprechung hin, wonach sich die Anleger bereits existierender Immobilienfonds für die von ihnen abgeschlossenen Verträge - die unter Geltung der früheren gegenteiligen Rechtsprechung geschlossen wurden - auf die in dem Gesellschaftsvertrag vorgesehene Haftungsbeschränkung berufen dürfen.

Hinweis:

Durch die neuere Rechtsprechung des BGH ist die GbR als besondere Wirkungseinheit anerkannt, die als Personengruppe am Rechtsverkehr teilnehmen kann. Die für Grundstücke bisher noch offene Frage, ob mit der Eintragung der Gesellschafter mit dem Zusatz "als GbR" im Grundbuch auch die Inhaberschaft der GbR an dem Recht hinreichend deutlich gemacht ist, wird durch diese Entscheidung nunmehr dahingehend geklärt, dass die Gesellschaft in einem solchen Fall Eigentümerin des Grundstücks ist.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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