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Breiholdt Voscherau
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Wiederkaufsrecht zu Gunsten der öffentlichen Hand in einem Grundstückskaufvertrag

Verkauft die öffentliche Hand ein Grundstück zum Zwecke der Ansiedlung von Familien zu günstigen Konditionen und vereinbart sie ein Wiederkaufsrecht, um die zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicherzustellen und Bodenspekulationen zu verhindern, kann das Wiederkaufsrecht mehr als 30 Jahre nach seiner Begründung nicht mehr ausgeübt werden.

(BGH, Urteil vom 21.07.2006, Aktenzeichen V ZR 252/05)

Ein Instrument der Kommunen, um bevölkerungspolitische Ziele zu verwirklichen, ist der Verkauf von preisgünstigem Bauland an junge Familien, verbunden mit einem Wiederkaufsrecht zu Gunsten der Gemeinde. Diese Vereinbarung soll zum einen sicherstellen, dass bestimmten Bevölkerungsgruppen günstige Grundstücke zur Verfügung gestellt werden, dass eine Grundstücksspekulation aber verhindert wird und die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwerts bei den Begünstigten jedenfalls teilweise wieder abgeschöpft werden kann. Der Kommune stehen damit wieder Mittel für neue Förderungsmaßnahmen zur Verfügung.

Sachverhalt:
Ganz aktuell liegt hierzu nunmehr ein Urteil des BGH vor, in dem das Land 1930 ein Grundstück im Rahmen einer solchen Fördermaßnahme zum Zwecke des Wohnungsbaus verkauft hatte mit der Maßgabe, dass ihm ein Wiederkaufsrecht zu einem vereinbarten Wiederkaufspreis zustehen sollte. Dieses Wiederkaufsrecht war auf die Dauer von 90 Jahren grundbuchlich gesichert worden.

Das Wiederkaufsrecht sollte unter anderem ausgeübt werden können, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Grundstück mehr als drei Jahre nicht selbst bewohnten, das Grundstück veräußert oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet würde.

Der Rechtsnachfolger des Käufers, der 1930 den Kaufvertrag geschlossen hatte, fiel in Insolvenz. Der Insolvenzverwalter verlangte die Löschungsbewilligung des Wiederkaufsrechtes für einen Teil des Grundstücks.
Der Beklagte, der Rechtsnachfolger des das Grundstück 1930 verkaufenden Landes ist und damit eine Körperschaft öffentlichen Rechts, verlangt für die Löschungsbewilligung Euro 38.500,00.

1930 betrug der Kaufpreis 601 Goldmark. Der Wiederkaufspreis sollte sich nach der Vereinbarung auf Euro 10.577,00 belaufen. Der Verkehrswert des Grundstückes betrug Euro 200.000,00.

Begündung:

Der BGH hält in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten für unwirksam. Öffentlich-rechtliche Körperschaften sind weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson und haben nicht nur die Schranken von Treu und Glauben, sondern auch das Übermaßverbot zu beachten. Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt nach Auffassung des BGH, dass die öffentliche Hand zur Sicherung der Zweckbindung der dem Käufer gewährten Subvention nur Beschränkungen auferlegen darf, die geeignet sind, den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Ist der Zweck eines zu Gunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts einer Bodenspekulation entgegenzuwirken, d.h. zu verhindern, dass der Erwerber ihm von der öffentlichen Hand überlassenes, besonders preisgünstiges Bauland zum Marktpreis oder darüber weiter veräußert und damit der Zielsetzung der öffentlichen Hand zuwider handelt, so ist davon auszugehen, dass dann, wenn der Erwerber und seine Familie das Grundstück für eine Generation, also für etwa 30 Jahre selbst genutzt haben, das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht ist.

Ein Verkauf des Grundstücks nach 30 Jahren stellt sich nicht als eine dem Subventionszweck zuwider laufende Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit dar, befindet der BGH. Ist die Subvention über einen längeren Zeitraum von 30 Jahren zweckentsprechend verwendet worden, ist deshalb der Grund für die Beschränkung der Eigentümerrechte des Erwerbers bzw. seines Rechtsnachfolgers entfallen. Die öffentliche Hand kann deshalb mehr als 70 Jahre nach der Vereinbarung des Wiederkaufsrechts hieraus keine Rechte mehr herleiten. Sie ist nach dem Urteil des BGH vielmehr verpflichtet, die Löschungsbewilligung abzugeben.

Umsetzung für die Praxis:

Diese Entscheidung des BGH betrifft die Wiederkaufsvereinbarung der öffentlichen Hand mit Grundstückserwerbern und kann nicht verallgemeinert werden. Da aber nach wie vor der subventionierte Grundstücksverkauf mit bestimmten Zielsetzungen, nämlich für Familien oder Bevölkerungsgruppen, das Wohnen im städtischen Bereich möglich zu machen, ein Mittel der Bevölkerungspolitik ist, kommt der Entscheidung auch eine weit reichende Bedeutung zu.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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