DIE KANZLEI  | UNSERE RECHTSGEBIETE  | PUBLIKATION  | SEMINARANGEBOTE  | KONTAKT

newsletter
  Impressum

>> Nach oben
<<
Zurück zu Publikation

Drucken Druckversion


Breiholdt Voscherau
Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
Büschstrasse 12
Steinwayhaus Ecke Colonnaden 29
20354 Hamburg

Telefon: +49 (0) 40 8222 618 0
Fax: +49 (0) 40 8222 618 18
E-Mail: Elektronische Visitenkarte

Vollmacht (PDF)



Zur Sachverständigenhaftung des Wertgutachters gegenüber
dem Ersteigerer im Zwangsversteigerungsverfahren

BGH, Urteil vom 09.03.2006, Az.: III ZR 143/05

Tatbestand:

In einem Zwangsversteigerungsverfahren bestellt das Amtsgericht einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Verkehrswertfeststellung.

Der Ersteigerer wirft dem Sachverständigen Fehler bei der Wertermittlung vor. So habe der Sachverständige die Zahl der Stellplätze falsch angegeben und eine Grundstücksüberbauung nicht berücksichtigt. Der Ersteigerer trägt vor, dass bei Offenlegung dieser Umstände er das Grundstück günstiger hätte ersteigern können und verlangt vom Sachverständigen Schadensersatz in Höhe von € 8.463,00.

Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichtes auf und verweist die Sache zurück.

Entscheidung:

Grundlage für die Entscheidung ist die erst im Jahre 2002 in das BGB eingefügte Regelung des § 839 a. Danach ist der vom Gericht ernannte Sachverständige, wenn er vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet, dem Verfahrensbeteiligten zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der ihm durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht.

Der BGH verweist in seiner Entscheidung auf seine frühere Rechtsprechung, wonach der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren „Verfahrensbeteiligter“ im Sinne des § 839 a BGB ist.

Zwar soll die gerichtliche Wertermittlung in erster Linie einer Verschleuderung des Grundbesitzes entgegenwirken und die Einhaltung der Untergrenze von 7/10 des Grundstückswertes gewährleisten. Geschützt werden sollen aber auch die Interessen des Ersteigerers. Dieser darf darauf vertrauen, dass das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswertes, die die Grundlage für die Höhe des Gebotes bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren ist. Als schadensstiftende gerichtliche Entscheidung im Sinne von § 839 a BGB, die auf dem Gutachten beruht, kommt nach Auffassung der BGH-Richter der Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren in Betracht. Die Wirkung des Gutachtens erschöpft sich nicht nur in der Wertfestsetzung, sondern über dieses hinaus beeinflusst es den weiteren Gang des Verfahrens bis zur Erteilung des Zuschlagsbeschlusses.

Der BGH lehnt damit die Auffassung des Berufungsgerichts ab. Dieses hatte ausgeführt, dass das Wertgutachten nicht Grundlage einer staatlichen Zwangsentscheidung sei, sondern der Ersteigerer aufgrund des Gutachtens eine eigene wirtschaftliche Entscheidung treffe.

Der BGH setzt dem entgegen, dass im Zwangsversteigerungsverfahren die Bieter auf der Grundlage des Gutachtens ihr Ziel, das Grundstück zu ersteigern, im Wettbewerb miteinander weiter verfolgen. Es sei deshalb gerechtfertigt, den Zuschlag auch gegenüber dem Meistbietenden als gerichtliche Streitentscheidung zu betrachten.

Bei der Feststellung des ersatzfähigen Schadens kann der Ersteigerer geltend machen, dass er bei korrekter Festsetzung zu einem niedrigeren Preisgebot den Zuschlag erhalten hätte.

Der Schadensersatzanspruch des Ersteigerers wird, wie der BGH ausführt, nicht schon deshalb ausgeschlossen, dass festgestellt wird, dass er eine objektiv adäquate Gegenleistung erhalten hat.

Hinweis:

Streitfragen zur Kausalität im Bereich der Zwangsversteigerung sind durch dieses Urteil zu Gunsten des Ersteigerers entschieden.

Zu Gunsten des Sachverständigen bleibt nach dem Urteil aber festzuhalten, dass die an den Ersteigerer zu stellenden Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast umso strenger sein müssen, je geringer die Differenz zwischen der vom Sachverständigen ermittelten und dem vom Ersteigerer für zutreffend gehaltenen Verkehrswert liegt und je deutlicher das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liegt.

Ein vielleicht schwacher Trost für den Sachverständigen, der sich unter Umständen einem langwierigen Prozess- und Beweisverfahren ausgesetzt sieht, mit dem Ergebnis, dass aufgrund der an den Ersteigerer zu stellenden Darlegungs- und Beweisanforderungen ein zu erstattender Schaden nicht oder nur in geringer Höhe festzustellen sein wird.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





   HOME | DIE KANZLEI | UNSERE RECHTSGEBIETE | AKTUELL | SEMINARANGEBOTE | KONTAKT | IMPRESSUM