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Ausschlussfrist für Betriebskostennachforderungen im Gewerbemietrecht



LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 21.12.2007; Az. 7 S 8274/07 (Revision zugelassen)

Die für das Wohnraummietrecht geltende Ausschlussfrist für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist auf Gewerbemietverhältnisse nicht zu übertragen.

Sachverhalt:
Vermieterin und Mieterin haben einen Mietvertrag über eine Gewerbeeinheit geschlossen. Im Dezember 2004 rechnet die Vermieterin die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2003 ab; im Dezember 2005 die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2004. Beide Abrechnungen enthalten den Hinweis, dass noch keine Veranlagung des Grundstücks zur Grundsteuer stattgefunden habe und die anteilige Umlage deshalb in einer der folgenden Abrechnungen erfolgen werde. Im Mai 2006 erhält die Vermieterin den Grundsteuerbescheid und fordert die auf die Jahre 2003 und 2004 entfallende Grundsteuer gemeinsam mit der Nebenkostenabrechnung 2005 im Dezember 2006 von der Mieterin an. Nachdem die Mieterin nicht bezahlt, erhebt die Vermieterin Klage, der vom Amtsgericht und vom Landgericht stattgegeben wird.

Rechtlicher Hintergrund:
Im Bereich des Wohnungsmietrechts hatte der BGH im Jahre 2006 entschieden, dass nachträglich erhobene Grundsteuern auch nach Ablauf der Ausschlussfrist von einem Jahr dem Mieter nachberechnet werden können. Dies allerdings nur dann, wenn die Nachberechnung ohne schuldhaftes Zögern erfolgt. Der BGH hatte hierfür eine Frist von 3 Monaten ab Zugang der Grundsteuerbescheide beim Vermieter angesetzt.

Im jetzt entschiedenen Fall waren die Grundsteuernachzahlungen aber erst 6 Monate nach Eingang beim Vermieter auf den Mieter umgelegt worden. Deshalb musste das Gericht die Frage klären, ob die Ausschlussfrist - und damit die vorgenannte BGH-Entscheidung - auch im Gewerbemietrecht gilt.

Gründe des Gerichts:
Das Gericht stellt zunächst fest, dass die Ausschlussfrist nach dem Wortlaut des BGB ausdrücklich nicht für Gewerbemietverhältnisse gilt. Es untersucht sodann die Frage, ob die Vorschrift von § 556 Abs. 3 BGB "analog" auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung findet. Sinn der Vorschrift ist, dass der Mieter innerhalb einer überschaubaren Zeit erfährt, ob er Nachzahlungen leisten muss oder nicht. Es soll damit Druck auf den Vermieter ausgeübt werden, eine zeitnahe Abrechnung zu erstellen, so die Gesetzesbegründung. Das Landgericht meint aber, dass derart sozialpolitische Erwägungen, die § 556 Abs. 3 BGB zugrunde liegen, nicht auf das Gewerbemietrecht zu übertragen seien. Es tritt weiter der Ansicht entgegen, dass die Ausschlussfrist nur eine besondere Form des Verwirkungstatbestandes darstelle und deshalb allgemein gelte. Natürlich kann auch ein Gewerbevermieter einen Nachforderungsanspruch aus Betriebskostenabrechnungen verwirken; dies orientiert sich aber nicht an der Einjahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB.

Rechtliche Einordnung:
Im Jahre 2005 hatte das AG Wiesbaden (NZM 2006, 140) entschieden, dass die Ausschlussfrist auch im Gewerbemietverhältnis gilt. Auch in der Kommentarliteratur gibt es Stimmen, die dies so sehen. Auf der anderen Seite hat das Kammergericht im Jahre 2006 (12 U 117/06) eine gleichlautende Entscheidung wie das LG Nürnberg-Fürth getroffen und die Anwendung der Ausschlussfrist auf das Gewerbemietrecht abgelehnt. Es bleibt also abzuwarten, wie der BGH diese Rechtsfrage entscheiden wird.

Praxishinweis:
Obwohl der Gesetzgeber die Einjahresfrist ausdrücklich nur für den Bereich des Wohnraummietrechts geregelt hat, sollten Vermieter im Hinblick auf die zu erwartende BGH-Entscheidung hier nichts dem Zufall überlassen und - soweit möglich - innerhalb eines Jahres abrechnen.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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