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Breiholdt Voscherau
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Benachteiligung des Gewerberaummieters bei vollständigem Ausschluss des Mietminderungsanspruchs



BGH, Urteil vom 12.03.2008 - Az. XII ZR 147/05

Sachverhalt:
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall mietete der Mieter im August 1999 Büro- und Kellerräume. Der Formular-Mietvertrag enthielt folgende Regelungen:

"§ 7 Aufrechnung, Minderung der Mietsache


1. Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins-Anspruch und anderen Forderungen der Vermieterin aus diesem Vertrag nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung aufrechnen bzw. ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.
2. Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzugs der Vermieterin mit der Beseitigung eines Mangels ist ausgeschlossen, sofern die Vermieterin den Mangel bzw. den Vollzug mit der Mängelbeseitigung nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat.
3. Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten. Dies gilt auch für Störungen des Mietgebrauchs durch Einwirkungen von außen.

§ 9 Instandhaltung, Instandsetzung


1. Der Mieter ist verpflichtet, die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der von ihm genutzten Mieträume auf eigene Kosten durchzuführen.."

Die gemieteten Räume hatten keine Fenster. Im September 2000 rügte der Mieter die Funktionsunfähigkeit der Klimaanlage und forderte den Vermieter auf, die Anlage instand zu setzen. Im April 2002 wies der Mieter erneut auf die mangelhafte Klimaanlage hin und forderte die Instandsetzung bis April 2003. Bis April 2003 (45 Monate) wurde der Mietzins vorbehaltlos erbracht. Ab Mai 2003 stellte der Mieter die Mietzahlung ein.

Der Vermieter verlangt die ausstehenden Mieten. Der Mieter trägt vor, die Miete sei von Anfang an um 50 Prozent gemindert gewesen, weil die Belüftungsanlage mangelhaft gewesen sei. Soweit er vor Mai 2003 die volle Miete entrichtet habe, bestehe ein Rückgewähranspruch in Höhe der Hälfte der vereinbarten Miete. Hiermit rechne er auf.

Entscheidungsgründe:
Der BGH weist die Klage des Vermieters ab. Die Karlsruher Richter erachten die Regelung in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages als unwirksam. So sei bei einem mietvertraglich vorgesehenen Verbot der Aufrechnung zu prüfen, ob der Mieter vollständig mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen sei oder ob die Parteien vielmehr vereinbaren wollten, dass der Mieter die Minderung nicht durch einen sofortigen Abzug von der laufenden Miete vornehmen dürfe, ihm aber das Recht verbleibe, den Minderungsbetrag seinerseits vom Vermieter als ungerechtfertigte Bereicherung herauszuverlangen.

Eine Gesamtschau des § 7 des Mietvertrages zeige vorliegend, dass dem Mieter kein Bereicherungsanspruch verbleiben solle, so der BGH. § 7 Abs. 2 des Mietvertrages schließe jegliche Schadensersatzansprüche des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzug des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels aus, sofern der Vermieter den Mangel oder den Verzug nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten habe. Es spreche deshalb schon im Hinblick auf diese Regelung viel dafür, dass auch in der folgenden Klausel, nämlich in § 7 Abs. 3 Mietvertrag, ein umfassender Ausschluss gewollt war. Unklarheiten in Formularverträgen gehen zu Lasten des Verwenders, vorliegend zu Lasten des Vermieters. Gehe man daher von einem vollständigen Ausschluss des Minderungsrechtes aus, so sei diese Klausel unwirksam, weil sie gegen das Äquivalenz-Prinzip verstoße und der gewerbliche Mieter unangemessen benachteiligt werde. Er solle nach der Klausel die volle Miete zahlen, obwohl der Vermieter ihm den Gebrauch nicht vertragsgemäß gewähre und sich wegen des Mangels der Mietsache nach § 535 Abs. 2 BGB die geschuldete Miete gemäß § 536 BGB automatisch mindere. Dies bewirke eine unangemessene Risiko-Verteilung. Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, dass der Mieter über 40 Monate vorbehaltlos die Miete gezahlt habe. Wer eine unwirksame Klausel verwende und damit rechnen müsse, dass der Mieter die Unwirksamkeit nicht sofort bei Auftreten des Mangels erkenne, könne wegen seines eigenen Vertragsverstoßes nicht darauf vertrauen, dass der Mieter wegen des langen Zeitablaufs sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Verwirkung sei deshalb nicht eingetreten.

Fazit:
Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach auch ein formularmäßiger Ausschluss der Gewährleistung nur dann wirksam ist, wenn dem Mieter andere Möglichkeiten verbleiben, das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung wieder herzustellen. Es ist daher nur dann zulässig, dem Gewerberaummieter das Recht auf Durchsetzung einer Minderung durch Abzug vom Mietzins zu versagen, wenn ihm insoweit Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung, d.h. aus § 812 BGB, verbleiben.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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