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Breiholdt Voscherau
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Schriftform bei Mietverträgen: Eine unendliche Geschichte



Der BGH hatte erneut über die Wirksamkeit eines langfristigen Gewerberaummietvertrages zu entscheiden und hat die Entscheidungsgründe zu einer umfassenden Rückschau zum Stand seiner Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis gemacht.

Sachverhalt: Die inzwischen verstorbene Ehefrau eines Anwalts, der Mitglied einer Anwaltssozietät war, vermietete ihr Wohnungseigentum an die Sozietät, bestehend aus fünf Anwälten. Es wurden zwei Vertragsexemplare erstellt. Ein Exemplar wurde von den seinerzeit fünf Mitgliedern der Anwaltssozietät als Mieter unterzeichnet und verblieb bei der Vermieterin. Das weitere Exemplar, das zu den Akten der Anwaltssozietät genommen worden sein soll, ist nicht mehr auffindbar! Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme war es von dem Rechtsanwalt W ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Herr Rechtsanwalt W war der Ehemann der Vermieterin und Eigentümerin und zugleich Mitglied der Sozietät.

Das Mietverhältnis sollte nach dem Mietvertrag Ende März 2010 enden. Die Anwaltssozietät kündigte den Vertrag zum 31.12.2002.

Nach dem Tode seiner Ehefrau hatte Rechtsanwalt W das Wohnungseigentum an den jetzigen Kläger verkauft. Der Kläger begehrt Feststellung, dass der Mietvertrag durch die Kündigung nicht beendet ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

Entscheidung: Der BGH gibt mit seiner Entscheidung vom 07.05.2008 (Az.: XII ZR 69/06) der Klage statt. Unter aufwändiger Bezugnahme auf seine differenzierte Rechtsprechung zur Schriftform weist der BGH darauf hin, dass § 550 BGB in erster Linie sicherstellen will, dass ein späterer Grundstückserwerber, der Kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann.

Allerdings gebe es Fallgestaltungen, in denen dem späteren Grundstückserwerber auch unter Berücksichtigung von § 550 BGB nicht letzte Klarheit über die Geltung eines langfristigen Mietvertrages verschafft werden könne. Wenn etwa eine der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages vertreten werde, müsse sich für den Erwerber der Immobilie jedenfalls die Vertretung aus der Vertragsurkunde ergeben. Ob der Vertreter im Innenverhältnis hinreichend bevollmächtigt sei, sei hingegen keine Frage der Schriftform, sondern wirke sich lediglich auf das Zustandekommen des Vertrages aus.

Nach der neueren Rechtsprechung des BGH diene die Schriftform zusätzlich dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Mietverträge zu schützen.

Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB sei deshalb erforderlich, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist. Die vorhandenen Unterschriften müssen deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Ein Vertretungszusatz sei deshalb erforderlich, wenn nur ein Gesellschafter der GbR oder nur ein Mitglied einer Erbengemeinschaft unterschreibt.

Wenn aber die Vertretung des Mieters oder Vermieters durch die den Mietvertrag unterzeichnende Person auf andere Weise hinreichend bestimmbar ist, ist ein Vertretungszusatz nicht erforderlich.

Tritt beispielsweise nur eine persönliche Person als Mieter oder Vermieter auf und unterschreibt eine andere Person den Mietvertrag, könne diese Unterschrift aus der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. In einem solchen Fall sei das Vertretungsverhältnis auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt.

Gleiches soll gelten, wenn der Vertrag auf Seiten einer als Mietvertragspartei genannten GmbH ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses unterschrieben wird, BGH 19.09.2007, Az.: XII ZR 121/05.

Nach diesen Grundsätzen - so der BGH - sei im vorliegenden Fall die Schriftform durch die Unterzeichnung des Mietvertrages durch den Ehemann der Vermieterin ohne jeden Vertragszusatz gewahrt. Da in dem Vertragsexemplar ausdrücklich angegeben werde, dass die Ehefrau Eigentümerin und Vermieterin war, stehe damit zweifelsfrei fest, dass der Ehemann lediglich als ihr Vertreter aufgetreten sei. Dem soll auch nicht entgegenstehen, dass der Ehemann möglicherweise nur mit seinem Nachnamen unterschrieben hat, der gleichlautend mit dem seiner Ehefrau war. Für die Vertragsparteien, aber auch für einen späteren Erwerber, sei damit aus der Urkunde ersichtlich, dass entweder die Vermieterin persönlich oder ein namensgleicher Vertreter unterschrieben habe. Ob in solchen Fällen überhaupt eine Vertretung vorliegt und ob ein Vertreter bevollmächtigt war, ist, wie der BGH erneut betont, eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht aber der Schriftform. Der Schriftform sei jedenfalls Genüge getan und damit eine ordentliche Kündigung vor dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt unwirksam.

Fazit: Die Merkwürdigkeit des Falles, der eine Anwaltskanzlei betraf, die ihre Rechtsposition falsch einschätzte und hiermit zwar bei Landgericht und Oberlandesgericht Gehör fand, um dann beim BGH dahin korrigiert zu werden, dass ihre Kündigung unwirksam war, belegt die auch für Fachleute schwer einzuschätzenden Risiken bei der Frage, ob die Schriftform gewahrt ist.

Festzuhalten ist, dass der BGH den Vertretungszusatz dann nicht mehr für erforderlich hält, wenn der Vermieter oder Mieter nur eine Person ist und sich aus den Umständen die Unterzeichnung als Vertreter ergibt. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen allerdings die auf der Urkunde vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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