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Breiholdt Voscherau
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Neues zur Schriftform bei Gewerberaummietverträgen
Regeln die Parteien die Fälligkeit der Miete abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform.
(BGH, Urteil vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05)
Sachverhalt:
Der Rechtsvorgänger der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 26.05.1992 der Beklagten Geschäftsräume. Als jährlicher Mietzins wurden DM 205.500,00 zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer vereinbart. Zu entrichten war die Miete zunächst quartalsweise. Später vereinbarten die Parteien mündlich, dass der Mieter die Miete monatlich zahlen soll. Der Mietvertrag war über eine Laufzeit von 12 Jahren geschlossen. Der beklagten Mieterin stand eine Option zur einseitigen Verlängerung des Mietverhältnisses um 3 x 3 Jahre zu. Ferner wurde vereinbart, dass sich der Mietvertrag automatisch um 3 Jahre verlängert, sofern nicht 12 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eine Kündigung durch eine der Vertragsparteien ausgesprochen wird.

Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 17.11.2003 zum 14.06.2004, hilfsweise zum nächst zulässigen Zeitpunkt. Die Klägerin widersprach dieser Kündigung und verlangte von der Beklagten die Zahlung des Mietausfalls für den Zeitraum Juni bis Dezember 2005.

Das Landgericht hat der Klage vollen Umfangs stattgegeben. Das Berufungsgericht ändert das erstinstanzliche Urteil zu Gunsten der Beklagten ab, woraufhin die Klägerin Revision zum BGH zwecks Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils einlegt.



Entscheidung:
Die Revision hat keinen Erfolg.
Der BGH bestätigt zwar zunächst in seiner Entscheidung die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach sich der Mietvertrag entsprechend der Vertragsbedingungen um drei Jahre verlängert habe, da keine der Vertragsparteien 12 Monate vor Beendigung gekündigt habe. Reguläres Ende des Mietverhältnisses wäre danach der 15.06.2007 gewesen.

Nach Auffassung des BGH steht jedoch der Mieterin ein ordentliches Kündigungsrecht zur Seite. Der XII. Zivilsenat stützt sich dabei auf § 550 BGB: Danach bedarf ein Mietvertrag, dessen Laufzeit über ein Jahr betragen soll, der Schriftform. Verstöße gegen die Schriftform haben zur Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dann jederzeit möglich ist. Insoweit können auch Änderungen von vertraglichen Bestimmungen unter die Formvorschrift des § 550 BGB fallen, sofern sie wesentliche Punkte des Vertrages betreffen. Vorliegend hatten die Vertragsparteien mündlich eine Änderung der Zahlungsweise von quartalsweise auf monatlich vereinbart. Der BGH sieht in der Verschiebung des Fälligkeitstermins eine wesentliche Veränderung des Vertragsinhaltes, so dass diese Absprache der Schriftform bedurft hätte. Demnach war der Vertrag vom Zeitpunkt der Absprache an formwidrig und somit auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Beklagten stand also infolge ein Kündigungsrecht mit den gesetzlichen Fristen zu, welches sie - so der BGH - mit ihrem Schreiben vom 17.11.2003 ausgeübt hat.

Anders als das Berufungsgericht sieht der BGH in der Ausübung der Kündigung keinen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Die den Formmangel des Vertrages herbeiführende Bestimmung habe die Beklagte nicht einseitig bevorzugt, so dass der Ausspruch der Kündigung nicht treuwidrig war. Das Mietverhältnis der Parteien endete danach zum 30.06.2004.



Fazit:
Insbesondere im Gewerberaummietbereich, in dem die Vertragsparteien in aller Regel befristete Mietverträge abschließen, sollten die Vermieter zur Vermeidung von Rechtsnachteilen streng darauf achten, jegliche Vertragsänderung oder -ergänzung schriftlich zu vereinbaren. Nur so ist in aller Regel sichergestellt, dass der Mieter nicht zwischenzeitlich unliebsam gewordene Mietverhältnisse mit dem Hinweis auf mangelnde Schriftform fristgemäß kündigen kann.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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