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Breiholdt Voscherau
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Die Überbürdung von Hausverwaltungskosten in unbezifferter Form im gewerblichen Mietvertrag auf den Mieter kann unwirksam sein
OLG Köln, Urteil vom 04.07.2006, Az. 22 U 40/06

Sachverhalt:

Der Vermieter von Gewerberäumen schließt mit einer Verwalterfirma einen Vertrag, in dem er für die Verwaltung des Gewerbeobjektes ein Entgelt in Höhe von 5,5 % der Bruttosollmiete zusagt. Im Mietvertrag mit dem Gewerbemieter wird vereinbart, dass der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten hat, und zwar € 1.000,00 für Heizung und weitere € 1.000,00 für Betriebskosten. Die Anlage zum Mietvertrag enthält die Aufstellung der einzelnen Betriebskosten. Unter Nr. 17, der letzten Position der Aufstellung, sind als "sonstige Betriebskosten" u.a. die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung aufgeführt, ohne dass die Höhe angegeben wird.

Die erste Nebenkostenabrechnung des Mieters weist anteilige Heiz- und Betriebskosten von € 9.555,54 brutto und zusätzlicher anteiliger Hausverwaltungskosten in Höhe von € 8.159,38 brutto aus. Der Mieter zahlt nur einen Anteil auf die aufgegebenen Hausverwaltungskosten. Die restliche Summe klagt der Vermieter ein.

Entscheidung:

Die Klage des Vermieters wird abgewiesen. Ein Anspruch auf Hausverwaltungskosten steht dem Vermieter nach Auffassung des OLG Köln nicht zu. Bei der Vereinbarung im Mietvertrag bezüglich der Auferlegung der Hausverwaltungskosten handelt es sich nach Auffassung der Kölner Richter um eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung. Zwar soll gelten, dass der Vermieter von Gewerberäumen den Mieter grundsätzlich mit den Kosten der Hausverwaltung belasten darf. Die Überbürdung der nicht bezifferten Hausverwaltungskosten stellt sich vorliegend aber für die Kölner Richter als Überraschungsklausel dar und ist insgesamt unwirksam. Die Regelung im Mietvertrag verschleiert mit den zu niedrig angesetzten Mietvorauszahlungen die Höhe der Hausverwaltungskosten und damit die wahre Höhe der vom Mieter insgesamt zu tragenden Betriebskosten. Im Mietvertrag sind keinerlei Angaben zur Höhe der Hausverwaltungskosten enthalten. Auch ein Mieter, der die Überbürdung der Hausverwaltungskosten einkalkuliert, kann nach Auffassung der Kölner Richter bei einer solchen Regelung an unauffälliger Stelle ohne einen Hinweis auf die Höhe der Kosten nicht erwarten, dass sich dahinter eine Kostenposition verbirgt, die höher ist als die Summe aller übrigen Betriebskosten unter Nr. 1 bis 16 der Anlage zum Mietvertrag. Der Mieter muss der Nebenkostenregelung des Mietvertrages zumindest im groben Umfang entnehmen können, welche Nebenkosten auf ihn zukommen. Zwar schafft die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen keinen Vertrauenstatbestand für den Mieter, dass diese Beträge dem letztlich errechneten Betrag entsprechen werden. Es darf nicht die tatsächliche Höhe der auf den Mieter zukommenden Nebenkosten durch eine bei weitem zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlung einerseits und einer unklaren Nebenkostenregelung andererseits so verschleiert werden, dass die Größenordnung der vom Mieter insgesamt zu tragenden Betriebskosten nicht annähernd erkennbar ist. Die Höhe der Verwaltungskosten - 5,5 % der Bruttosollmiete - war dem Vermieter bekannt und konnte dem Mieter gegenüber in der Vorauszahlung angemessen berücksichtigt werden.

Aufgrund der vorliegenden Umstände erweist sich für die Kölner Richter die Regelung als unwirksam, eine Zahlung der Verwaltungskosten kann vom Mieter mithin nicht verlangt werden.

Fazit:

Auch dieses Urteil bestätigt, dass es grundsätzlich unschädlich sein soll, wenn die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt ist. Der Mieter genießt grundsätzlich keinen Vertrauensschutz. Nur wenn besondere Umstände vorliegen, die das OLG Köln in seiner vorliegenden Entscheidung im Einzelnen besonders auch herausgestellt hat, kann die Unwirksamkeit der Regelung bejaht werden.
Bei der formularvertraglichen Abwälzung von zusätzlichen Kosten auf den Gewerberaum-mieter sollte der Vermieter deshalb vorsorglich stets darauf achten, dass die Höhe der umlagefähigen Kosten bestimmbar ist, mindestens durch die Festsetzung einer Höchstgrenze.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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