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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)



Beweislast im Mietvertragsverhältnis bei Schäden an Sachen des Mieters

Sachverhalt:

In einem vom BGH am 07. Juni 2006 - Aktenzeichen: XII ZR 47/05 - entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter in einem Gewerbeobjekt Röhren eingelagert, die durch eindringendes Wasser beschädigt worden waren. Der Regen war durch das Dach eingedrungen. Der Schadensersatzanspruch des Mieters wurde durch Mieterlass ausgeglichen. Der Vermieter ließ das Dach reparieren.

Der Mieter behauptet, dass in der Folgezeit erneut Wasser eingedrungen sei und neu eingelagerte Rohre beschädigt habe und verlangt hinsichtlich dieser Rohre Schadensersatz vom Vermieter. Der vom Gericht bestellte Sachverständige hat festgestellt, dass das Dach auch nach der Reparatur undicht gewesen und weiterhin Wasser in die Halle eingedrungen sei.

Entscheidung:

Die Klage des Mieters wird abgewiesen. Zwar handelt es sich, wie der BGH ausführt, bei der Undichtigkeit des Daches um einen vom Vermieter zu vertretenden Mangel. Gemäß § 538 BGB a.F. habe der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für den behaupteten Schadenseintritt. Dies sei auch nicht anders zu beurteilen, weil bereits ein Erstschaden eingetreten und reguliert worden sei. Der Mieter habe vielmehr auch bei erneutem Wassereintritt darzutun und zu beweisen, welche und wie viele der eingelagerten Rohre durch den zweiten Wassereintritt beschädigt worden seien.

Im Rahmen der in der Vorinstanz durchgeführten Beweisaufnahme sei nicht zu klären gewesen, welche der in der Halle gelagerten beschädigten Rohre durch den ersten bereits regulierten bzw. welche der Rohre durch den zweiten Wassereintritt beschädigt worden seien. Soweit der Vermieter den Schaden mit der Behauptung bestreitet, bei Schadenseintritt seien die Rohre bereits wertlos gewesen, behauptet er nicht einen abweichenden Geschehensablauf, für den er beweispflichtig ist. Der Vermieter bestreitet mit dieser Behauptung nicht, dass die gelagerten Rohre durch den zweiten Wassereintritt Roststellen und Verfärbungen erlitten haben. Er bestreitet aber, dass der Mieter dadurch einen Schaden erlitten habe, weil die Rohre zum Zeitpunkt des zweiten Wassereintritts bereits wertlos gewesen seien. Anhaltspunkte, die hier ausnahmsweise eine andere Beweislastverteilung gebieten, wie beispielsweise Beweisschwierigkeiten wegen fehlender Kenntnis der Schadensumstände, liegen nicht vor, da es für den Mieter ohne weiteres möglich ist, die erforderlichen Angaben zum Zustand der Rohre vor dem Schadensereignis zu machen, da er diese Rohre eingelagert hatte.

Wenn der Mieter aber nicht dartun und beweisen kann, dass er die durch den ersten Wasserschaden wertlos gewordenen Rohre nach der Dachreparatur durch neue unbeschädigte ersetzt hat, fehlt es nach Auffassung des BGH im Übrigen auch an den Voraussetzungen für die Schätzung der Höhe eines Schadens, der sich aus der Differenz zwischen dem Wert der beschädigten Rohre vor und nach Eintritt des schädigenden Ereignisses ergeben könne. Da der Mieter nicht beweisen konnte, dass er die in der Halle gelagerten durch den ersten Wasserschaden wertlos gewordenen Rohre nach der Dachreparatur durch neue unbeschädigte Rohre ersetzt habe, fehle es an hinreichenden Anknüpfungstatsachen für eine Schätzung des nach der Dachreparatur durch den zweiten Wassereintritt behaupteten Schadens.

Praxishinweis:

§ 538 BGB a.F. ist in § 536 a BGB n.F. weitgehend übernommen worden. Die vorliegende aktuelle Entscheidung des BGH sorgt für Klarheit für die Vertragsparteien des Mietvertrages für den Fall, dass nach Schadenseintritt eine vom Vermieter veranlasste Reparatur fehlschlägt und es erneut zum Wassereintritt kommt.

Der Vermieter haftet für Schäden an Sachen des Mieters, wenn ein Mangel des Mietobjekts bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war, wenn ein Mangel des Mietobjekts im laufenden Mietverhältnis entsteht und der zum Mangel führende Umstand vom Vermieter zu vertreten ist und letztlich, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug ist.

Macht der Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen eines anfänglichen Mangels geltend, so muss er den Mangel beweisen. Für Mängel, die nach Vertragsschluss auftreten, haftet der Vermieter bei Verschulden, der Mieter muss das vorsätzliche oder fahrlässige Verhalten des Vermieters beweisen. Der Mieter muss außerdem den Eintritt des Schadens, dessen Höhe und den Ursachenzusammenhang zwischen dem Mangel und dem Schaden beweisen. Wie der BGH nunmehr in dieser Entscheidung festhält, tritt eine Umkehr der Beweislast zu Gunsten des Mieters auch nicht dadurch ein, dass ein Mangel der Mietsache schon zuvor einen Schaden verursacht hat.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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