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Breiholdt Voscherau
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Haftung des Vermieters bei Beschädigung von Elektrogeräten?

In einer aktuellen Entscheidung des BGH vom 10.05.2006 - Aktenzeichen: XII ZR 23/05 - hat das Gericht einen Anspruch eines Mieters für Schäden an Sachen des Mieters verneint, wenn die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich zwar im Mietgebäude befindet aber nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters unterliegt (hier: verplombte Zähleranlage des E-Werks).

In einer vermieteten Arztpraxis kam es zur Beschädigung von Elektrogeräten. Ursache hierfür war, dass sich im Stromzähler eine Schraube gelöst hatte. Der Zähler steht im Eigentum der E-Werke. Er befindet sich im Gebäude des Vermieters, aber außerhalb der Mieträume. Er ist verplombt und darf nur von Mitarbeitern des E-Werkes geöffnet werden.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts gab es nach dem Mietvertrag keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer bestimmten Soll-Beschaffenheit der Elektroinstallation. Der Mieter könne deshalb auch nur eine Installation erwarten, wie sie für vergleichbare Objekte üblich sei.

Hierzu hat in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht der BGH eine Haftung des Vermieters verneint. Zwar sei grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Elektroinstallation des Mieters zu warten und zu überprüfen. Diese Verpflichtung bestehe aber dann nicht, wenn die Einrichtung im Eigentum des Elektro-Unternehmens stehe. Der Schadensersatzanspruch des Mieters scheide zwar nicht deshalb aus, weil sich die Zähleranlage außerhalb der Mieträume befindet. Da aber die Kontrolle des Kastens dem Einfluss des Vermieters entzogen sei und im Eigentum des E-Werkes steht, verplombt war und vom Vermieter nicht geöffnet werden durfte, war der Vermieter auch nicht zur Überwachung des Zählerkastens verpflichtet. Auf Grund der Umstände war er deshalb zu einer effektiven Überwachung des Stromzählers nicht in der Lage.

Zu dem in der Revision geltend gemachten Einwand des Mieters, dass das verwendete Leitmaterial im Zähler zu einer sehr viel schnelleren Lockerung der Kontakte geführt habe und diese risikoträchtige Art der Installation von der Soll-Beschaffenheit der Mietsache negativ abweiche und damit von einem anfänglichen Mangel der Mietsache auszugehen sei, führt der BGH aus, dass dann, wenn keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen ist, an Hand von Auslegungsregelung geprüft werden muss, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter auf Grund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können. Vorliegend bejaht der BGH die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach der Mieter bei Abschluss des Vertrages nur eine Elektroinstallation erwarten konnte, wie sie für vergleichbare Objekte üblich war. Nach den Feststellungen handelte es sich bei dem Gebäude um einen DDR-Plattenbau, der 1971 neu errichtet und bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1991 nicht saniert war. Deshalb war davon auszugehen, dass die Elektroinstallation danach nicht von dem zu erwartenden Standard abwich und nicht bereits 1991 defekt war.

Hinweis:

Die Auseinandersetzungen im Rahmen eines Mietverhältnisses, ob Schäden an Sachen des Mieters vom Vermieter zu verantworten und zu ersetzen sind, beschäftigen immer wieder die Gerichte.
Ob ein Mangel einer Mietsache zu bejahen ist, richtet sich insbesondere nach den vertraglichen Vereinbarungen und liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es ist deshalb Angelegenheit der Vertragsparteien durch die vertragliche Festlegung des jeweils geschuldeten Gebrauchs zu bestimmen, welchen Zustand die vermieteten Räume spätestens bei Überlassung an den Mieter während der gesamten Vertragsdauer haben sollen. Ein Mangel der Mietsache wird bejaht, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Haben die Mietvertragsparteien deshalb einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so können deshalb Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen sein.

Dem Vermieter kann deshalb in einem solchen Fall auch nur angeraten werden, von vornherein im Rahmen des Mietvertrages den Zustand der Mietsache deutlich zu machen, damit auch dem Mieter bewusst ist, welchen Standard er auf Grund des Mietvertrages vom Vermieter verlangen kann.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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